Kā likvidēt piespiedu nomu? 0
Daudzi dzīvokļu īpašnieki, it īpaši Rīgā, spiesti maksāt vairākus simtus latu gadā par zemes nomu, jo ar valdības un Saeimas svētību zemes reformas laikā zemi zem dzīvojamām mājām nepārdomāti atdeva pirmskara laika īpašniekiem un viņu mantiniekiem. Taču jaunais likums, šķiet, nevis atrisinās šo problēmu, bet gan radīs jaunu spriedzi!
Tieslietu ministrijā ir izveidota darba grupa, kurai līdz 1. augustam jāizstrādā grozījumi likumos un jāiesniedz Ministru kabinetam, lai tas šos grozījumus līdz 1. septembrim iesniegtu Saeimai. Par pieļautajām kļūdām darba grupai šaubu nav. Taču tā piedāvā pretrunīgus risinājumus, tādēļ tieslietu ministrs jūnija sākumā Ministru kabinetam iesniedza nevis priekšlikumus, bet gan tikai informatīvo ziņojumu, kurā aprakstīti vairāki piedāvātie varianti. Šo ziņojumu var atrast Ministru kabineta mājaslapā – http://polsis.mk.gov.lv/view.do?id=4000.
Kļūdu saraksts
Izvēloties atjaunot īpašuma tiesības uz zemi, uz kuras atrodas citiem piederošas ēkas, īpašnieki piekrita dalītā īpašuma izveidei un savu tiesību ierobežošanai, jo skaidri apzinājās, ka ar šo zemi nevarēs brīvi rīkoties.
Vissmagāk tagad cieš daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki. Atšķirībā no zemes īpašniekiem dzīvokļu īrniekiem nebija izvēles – viņi varēja privatizēt tikai savu nomāto dzīvokli, kurš lielai daļai bija un joprojām ir vienīgā dzīvesvieta. Viņi nevarēja prasīt, lai viņiem ļauj privatizēt kādu citu dzīvokli citā mājā, kura atrodas nevis uz saimnieka, bet gan uz pašvaldības vai valsts zemes. Attieksme bija nevienlīdzīga – pirkuma maksa bija vienāda (īpaši paātrinātās dzīvokļu privatizācijas gadījumā – 2 sertifikāti par dzīvokļa platības 1 m2), bet zemes domājamās daļas īpašumā ieguva tikai tie, kuru ēka atradās uz valstij vai pašvaldībai piekrītošās zemes.
Civillikums paredz, ka visus līgumus slēdz pēc pušu brīvprātīgas vienošanās, tādēļ zemes piespiedu noma vispār ir absurds.
Likumā noteiktie zemes nomas maksas griesti – 6 % gadā no kadastrālās vērtības – noveduši pie tā, ka daudzi dzīvokļu īpašnieki šo nomu nespēj samaksāt, jo nav noteikti nomas maksas griesti latos! Vai ir taisnīgi, saprātīgi un samērīgi, ka Rīgā neliela dzīvokļa īpašnieks daudzstāvu mājā par zemes nomu maksā 150, 300 un pat 500 latu gadā?
Aizdevumu nedos!
Tieslietu ministrija ierosināja dzīvokļu īpašniekiem nodrošināt valsts galvotu naudas aizdevumu zemes izpirkšanai, izmantojot Hipotēku un zemes banku. To piešķirtu tikai atsevišķām iedzīvotāju kategorijām, izdodot attiecīgus Ministru kabineta noteikumus.
Finanšu ministrija uzskata, ka zemes izpircējam jābūt spējīgam aizdevumu atmaksāt. Tādēļ trūcīgie valsts galvoto kredītu nesaņems! Līdz ar to zemi, īpaši lielpilsētās, spēs izpirkt neliela dzīvokļu īpašnieku daļa.
Tomēr Finanšu ministrijai ir arī viena laba doma – no likuma svītrot normu, ka dzīvokļu īpašnieki zemes īpašniekam kompensē nekustamā īpašuma nodokli par zemi, jo tā ir netaisnīga. Atcerēsimies, ka šī nodokļa summa ar katru gadu palielinās!
Dažām iedzīvotāju kategorijām ir paredzētas nekustamā īpašuma nodokļa atlaides – politiski represētajiem – 50 %, dažām trūcīgo kategorijām pašvaldība var piešķirt līdz 90 % atlaidi. Taču, kad dzīvokļa īpašniekam jākompensē zemes īpašnieka nodokļi, nekādi atvieglojumi nedarbojas, kaut arī dzīvokļa īpašnieks ir politiski represētais vai trūcīgs vientuļš pensionārs.
Finanšu ministrija uzskata, ka likumā noteiktā zemes nomas maksa – 6 % no kadastrālās vērtības, ir nesamērīgi augsta.
Izšķērdīga dāvana
Lai atbrīvotos no piespiedu zemes nomas, ar likumu paredzēts noteikt, ka ēkas īpašniekiem 10 gadu laikā jāpieņem lēmums par zemes izpirkšanu. Zemes īpašnieks nevarētu atteikties no tās atsavināšanas. Zemi izpirktu par tās pašreizējo kadastrālo vērtību.
Te gan sākas nopietnas problēmas. 1940. gadā, kad zemi nacionalizēja, Rīgas nomalēs daudzviet tie bija kāpostu lauki vai applūstošas pļavas. Pusgadsimta laikā par valsts naudu izbūvēja ielas, ievilka komunikācijas, uzcēla dzīvojamo māju rajonus. Zemes vērtība krietni pieauga! Taču vai te ir kāds bijušo īpašnieku nopelns?
Tādēļ būtu tikai taisnīgi, ja dzīvokļu īpašniekiem ar likumu atļautu zemi izpirkt par 1940. gada kadastrālo vērtību. Taču šo dzīvokļu īpašnieku priekšlikumu Tieslietu ministrija šajā ziņojumā pat neiekļāva, jo zemes īpašniekiem tas nepatikšot. Kļūst skaidrs, kā interesēs tiek gatavotas likuma izmaiņas…
Jāpērk arī nevajadzīgā?
Bija runas par to, ka izpirkšanai vajadzētu nodot tikai mājas apsaimniekošanai reāli nepieciešamo zemes gabalu, nevis pašlaik piesaistīto. Rīgā, gatavojot daudzdzīvokļu mājas privatizācijai, vispār netika izstrādāts zemes ierīcības plāns! Zemi sašķērēja gabalos ar domu, lai nepaliktu nekopta, un piesaistīja mājām. Gabalu platība nereti ir pārāk liela un to konfigurācija – nesaprātīga.
Tieslietu ministrijā domā, ka atpirkt vajadzētu tikai mājai funkcionāli nepieciešamo zemi. Taču seko viens bet – ja atlikušo daļu zemes īpašnieks nevarēs pilnvērtīgi izmantot (lasi – uzbūvēt pagalma vidū vēl vienu daudzstāvu māju!), dzīvokļu īpašniekiem būs jāpērk viss pašreiz nejēdzīgi iemērītais gabals!
Varēja atrast citu, labāku risinājumu. Piemēram, nevajadzīgās zemes strēmeles dzīvokļu īpašnieki nepērk un arī nenomā no īpašnieka. Tomēr, lai nebojātu pilsētas seju, dzīvokļu īpašnieki apņemas šo zemi kopt, bet zemes īpašnieks apņemas to neapbūvēt, neveidot autostāvvietas u.tml. Savukārt pašvaldība apņemas par šo neizmantojamo zemi neiekasēt nekustamā īpašuma nodokli, jo faktiski tā ir publiski pieejama teritorija. Un visi būtu apmierināti!
Atkal izliks!
Par to, kas pieņems lēmumu par zemes izpirkšanu, domas dalījās. Latvijas Pašvaldību savienība uzskata, ka šo lēmumu jāpieņem katra dzīvokļa īpašniekam atsevišķi, tāpat kā agrāk cilvēki lēma par dzīvokļu privatizēšanu.
Taču Tieslietu ministrija uzskata, ka lēmumu par zemes izpirkšanu jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei ar balsu vairākumu. Jau tagad var paredzēt, ka šis variants dzīvē nestrādās. Piemēram, Rīgā, Tomsona ielā 25, korpuss 1, privātīpašniekiem pieder apmēram puse no mājai piesaistītā zemes gabala – tikai 1408 m2. Šī mazā pleķīša kadastrālā vērtība 2011. gadā bija 159 880 lati. Mājā ir 70 dzīvokļi, tātad katra dzīvokļa īpašniekam vidēji būs jāsamaksā 2284 lati! Ja daži dzīvokļu īpašnieki gribētu arī to izpirkt, viņi to nevarēs izdarīt, jo kopsapulce lēmusi savādāk!
Kad būs beidzies zemes izpirkšanas termiņš, atcels ar likumu noteiktos nomas maksas ierobežojumus. Tos, kas nespēs samaksāt zemes nomu, par parādiem varēs izlikt no dzīvokļiem.
Ir arī citi nepatīkami priekšlikumi. Ja ēkas īpašnieki 10 gadu laikā neizpirks ēku, zemes īpašnieks nākamo 10 gadu laikā varēs lemt par ēkas piespiedu izpirkšanu. Par kādu vērtību, netiek teikts. Vai par kadastrālo? Tieslietu ministrija gan ir paredzējusi kautrīgu atrunu, ka zemes īpašnieki dzīvokļus varēs pirkt tikai ar kopsapulces lēmumu.
Radikāls risinājums
Redzams, ka šie priekšlikumi problēmu neatrisinās, jo lielai daļai dzīvokļu īpašnieku nebūs iespējams zemi izpirkt. Pēc desmit gadiem viņi nonāks zemes īpašnieku jūgā, un gandrīz katras mājas iedzīvotāji sniegs prasību tiesā, apstrīdot pieprasīto nesamērīgo nomas maksu.
Šo problēmu varētu atrisināt principiāli. Saeima un valdība pieļāva šo kļūdu, viņiem tā arī jālabo, nevis jāpārliek uz dzīvokļu īpašnieku pleciem! Valsts varētu atsavināt zemi zem daudzdzīvokļu mājām un bez maksas to atdot dzīvokļu īpašniekiem, tieši tāpat, kā privatizācijas laikā atdeva valsts vai pašvaldības zemi. Zemes īpašniekiem pēc viņu izvēles varētu piedāvāt neapbūvētu zemi vai naudas kompensāciju. Iespējams, pēc zemes reformas pabeigšanas vēl paliks brīva zeme. Daudz zemes ir arī “Latvijas valsts mežiem”, varētu izmantot daļu no tās. Naudas kompensāciju vajadzētu aprēķināt pēc 1940. gada kadastrālās vērtības, no tās atņemot tagad gūto peļņu. Daudzi īpašnieki savu zemi nebija izpirkuši, viņiem bija parādi Valsts Zemes bankā. No kompensācijas summas vajadzētu atņemt arī šos pirmās brīvvalsts laika parādus. Rotams, zemes īpašniekiem šie priekšlikumi nepatiks, toties daudzi simti tūkstoši dzīvokļu īpašnieku beidzot būs brīvi no šī jūga!
Kamēr zeme nav izpirkta, nepieciešams noteikt nomas maksas ierobežojumus arī latos – zemes noma zem daudzdzīvokļu mājām nevar būt lielāka par 6 % no kadastrālās vērtības, un ne vairāk kā 1 lats par dzīvokļa platības 1 m2 gadā! Piemēram, dzīvoklis ar platību 70 m2 gadā par zemes nomu maksātu 70 latu. Tā ir pietiekami liela, taču samaksājama summa, nevis patreizējie 200, 300 vai 500 lati no dzīvokļa!
