Kāpēc jauno projektu attīstītāji Latvijā nebūvē dzīvokļus izīrēšanai? Komersanti skaidro iemeslus 1
Kaut arī pēc Daugavpils pilsētas būvvaldes atzinuma dzīvokļu trūkst, kopš 2008. gada otrajā lielākajā Latvijas pilsētā nav ticis uzcelts neviens jauns daudzstāvu dzīvojamais nams.
Arī Liepājas būvvaldē apstiprina to pašu – neskaitot pārbūvētos un atjaunotos namus, aizvadītajos desmit gados pilsētā nav uzcelts neviens jauns daudzstāvu dzīvojamais nams.
Pēc Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) datiem redzams, ka 2018. gadā ekspluatācijā nodoto dzīvokļu skaits (1154) Rīgā teju trīs reižu pārsniedz citās Latvijas pilsētās un novados ekspluatācijā nodoto dzīvokļu skaitu (420).
CSP dati rāda, ka 2018. gadā Latvijā ekspluatācijā pieņemto divu un vairāku dzīvokļu namu kopplatība bija 181,1 tūkst. m2, tostarp Rīgā 111,7 tūkst. m2.
Citur būvēt neatmaksājas
Būvniecības uzņēmuma “YIT Latvija” valdes priekšsēdētājs Andris Božē saka, ka jaunu dzīvokļu būvniecība uzņēmējiem atmaksājas tikai Rīgā un aptuveni 50 kilometru attālumā no galvaspilsētas.
Būvējot Rīgā, Ventspilī vai Rēzeknē, projektēšanas un būvniecības izdevumi pārlieku neatšķiras. Atšķiras vien apbūvei paredzētās zemes cenas.
Bet būvēt citur Latvijā neatmaksājas tāpēc, ka būvniecības izdevumi ir lielāki nekā cenas, par kurām pašlaik var pārdot dzīvokļus.
Pacelt dzīvokļu cenas tā, lai ar tām nosegtu celtniecības izdevumus un gūtu peļņu, nav iespējams tāpēc, ka jārēķinās ar cilvēku ienākumiem un viņu spēju samaksāt. Pēc viņa teiktā, citur Latvijā jaunus namus būvēt varētu būt izdevīgi vienīgi ar valsts vai vietējās pašvaldības atbalstu.
Piemērs tam ir vietējās pašvaldības finansēta īres dzīvokļu namu (kopskaitā ar 150 dzīvokļiem) būvniecība Valmierā.
Uzņēmuma “Siguldas Būvmeistars” vadītājs Jānis Libkovskis atzīst, ka Siguldā būvēt vēl varot, ņemot vērā Rīgas tuvumu un iedzīvotāju maksātspēju. “Siguldas Būvmeistars” ik gadu pilsētā uzceļot vienu dzīvojamo namu.
Desmit aizvadītajos gados kopskaitā 11 namus ar aptuveni 230 dzīvokļiem. Šogad uzcelšot vēl vienu 16 dzīvokļu namu. Uzņēmums plāno uzcelt četrus daudzdzīvokļu namus Cēsīs, bet ar mazāku platību dzīvokļiem nekā Siguldā, ņemot vērā iedzīvotāju maksātspēju.
Siguldā piedāvātajās jaunbūvēs viena kvadrātmetra cenas svārstās no 1200 līdz 1300 eiro.
Uzņēmuma “Arco Real Estate” nekustamo īpašumu vērtētājs Māris Laukalējs atzīst, ka šīs cenas jau ir salīdzināmas ar cenām Rīgas mikrorajonu jaunajos projektos – aizvadītajā gadā raksturīgākās 1200 līdz 1600 eiro par kvadrātmetru.
Savukārt, uzņēmuma “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš spriež, ka, lai pievērstos dzīvojamo namu būvniecībai citur Latvijā, jābūt, pirmkārt, piedāvātajām dzīvokļu cenām atbilstošam pieprasījumam.
Otrkārt, jābūt pietiekamam iedzīvotāju skaitam. Bet diemžēl aizvadītajos gados iedzīvotāju skaits pieaudzis vien Rīgas apkārtnē. Arī viņš atzīst, ka, būvējot ēku Rīgā vai Cēsīs, izdevumi ir vienādi.
Bet pārdošanas cenas citās Latvijas pilsētās krasi atšķiras no Rīgas. Turklāt pašlaik darbaspēka trūkuma dēļ būvniecības izdevumi strauji aug, ietekmējot projektu pašizmaksu.
“Ja mājokļu pieejamību valsts un pašvaldības noteiktu par galveno, piedāvājot līdzfinansējumu un izsludinot, piemēram, iepirkumu par jaunu dzīvojamo namu būvniecību, tad mūsu uzņēmums apsvērtu iespēju iesaistīties,” piebilst Mareks Kļaviņš.
Pērk to, kas maksā lētāk
Nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmuma “Arco Real Estate” tirgus pārskatā par 2018.gadu lasāms, ka aizvadītajos piecos gados arī Rīgā dzīvokļu piedāvājumu skaits krasi sarucis. 2014. gadā piedāvājumā bija 5700 dzīvokļi, turpretī pērn tikai 2700.
Uzņēmuma “YIT Latvija” valdes priekšsēdētājs Andris Božē saka, ka esot vismaz divi iemesli, kāpēc piedāvājums samazinājies.
Pirmkārt, jaunās ģimenes ar bērniem un tagad arī jaunie speciālisti biežāk izmanto valsts attīstības finanšu institūcijas “Altum” piedāvāto valsts atbalstu dzīvokļu iegādei, proti, valsts galvojumu hipotekārā kredīta pirmajai iemaksai.
Jauni cilvēki parasti nevarot atļauties nopirkt dzīvokļus jaunbūvēs, jo to cenas ir vismaz par 30% augstākas nekā padomju laika apbūves dzīvokļiem, tāpēc pērkot to, kas maksā lētāk.
Aptuveni 80 līdz 90% darījumu pašlaik notiek ar vecajiem dzīvokļiem. Otrkārt, piedāvājums samazinājies tāpēc, ka, jūtot cenu celšanos tirgū, cilvēki nogaida, ja vien nav steidzama vajadzība pārdot.
Uzņēmuma “Ober Haus Real Estate Latvia” Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja Kristīne Dubane teic, ka pērn piedāvājumu bijis mazāk nekā 2014. gadā tāpēc, ka audzis pieprasījums.
Viņasprāt, to varot izskaidrot ar pircēju biezākiem maciņiem, kā arī jau pieminēto valsts atbalstu hipotekārā kredīta pirmajai iemaksai.
Īres dzīvokļu būvniecībai pulka kavēkļu
Dzīvokļu piedāvājumam tirgū samazinoties, ceļas īres cenas. Cilvēki labprāt īrētu to, ko mazo ienākumu dēļ pašlaik nespēj nopirkt. Bet, pēc Andra Božē domām, arī īres cenas daudziem nav pieejamas.
Piemēram, Valmierā ar pašvaldības atbalstu uzceltajos namos īres cena ir ap 5 eiro par kvadrātmetru, ko iedzīvotāji vēl varētu atļauties. Bet, viņaprāt, diezin vai varētu atļauties īrēt dzīvokli Rīgā, piemēram, jaunajā īres dzīvokļu projektā Cēsu ielā 9, kur īres cenas svārstās no 9 līdz 11 eiro par kvadrātmetru.
Uz jautājumu, kāpēc “YIT Latvija”, tāpat citi komersanti, nebūvē dzīvokļus izīrēšanai, ja īres pieprasījums ir tik liels un cenas tik pievilcīgas, Andris Božē atbild, ka to kavē, pirmkārt, 1993. gadā pieņemtais īres likums, kurš īrnieku aizstāv vairāk nekā izīrētāju.
Otrkārt, kavē gausā tiesvedība, izīrētājam vēršot prasību pret īres parādnieku. Viņaprāt, šādos apstākļos neviens jauno projektu attīstītājs, sevišķi ārvalstu investors, neriskēs ieguldīt naudu jaunu īres namu būvniecībā.
Treškārt, kavē valsts nodeva 6% apmērā par īpašuma reģistrāciju Zemesgrāmatā, juridiskai personai pērkot dzīvokļus īres vajadzībām. Lietuvā un Igaunijā šādas nodevas nav.
Un, ceturtkārt, Latvijā ir nesamērīgi augsti nekustamā īpašuma nodokļi, kuru likmes pašvaldības var grozīt uz vienu vai otru pusi plaši.
Igaunijā likme mājokļiem ir 0%, bet Lietuvā ar šo nodokli apliek tikai ļoti dārgus īpašumus, kuru kadastrālā vērtība pārsniedz 220 000 eiro. Iznākumā ārvalstu investori iegulda naudu kaimiņvalstīs.
Piemēram, tikko Igaunijā “Lumi Capital” investīciju fonds nopirka 75 dzīvokļu jaunbūvi izīrēšanai.
“Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš atzīst, ka uzņēmums varētu būvēt īres dzīvokļu namus pašvaldībai vai, piemēram, institucionālajiem investoriem, ja vien tos izdotos piesaistīt Latvijas tirgum.
Bet pēc viņa teiktā noprotams, ka mūsu tuvākajās kaimiņzemēs īres dzīvokļu celtniecībai atbalsts pašlaik ir lielāks nekā Latvijā. Šī gada sākumā “Bonava Latvija” parakstīja līgumu ar pensiju fondu par pirmā īres dzīvokļu nama būvniecību Tallinā.
Arī “Bonava Latvija” vadītājs domā, ka īres namu būvniecības attīstībai Latvijā vispirms jāsakārto īres likums un jāsamazina nekustamā īpašuma nodokļu un nodevu slogs.
UZZIŅA
Pēc Rīgas pilsētas būvvaldes datiem, laikposmā no 2018. gada 1. janvāra līdz mūsdienām galvaspilsētā ekspluatācijā pieņemti kopskaitā 26 jauni daudzstāvu dzīvojamie nami.
Šajā laikā būvvalde izsniegusi aptuveni 30-40 būvatļaujas jaunu dzīvojamo namu būvniecībai.
Lielākie jauno projektu attīstītāji un būvētāji:
“Bonava Latvija” “YIT Latvija” “Merks” “Mežaparka Rezidences” “Cieceres Invest”
