Kas ir cerību līgums? Vai to var lauzt, kādas sankcijas par to draud? 0
2004. gada jūlijā noslēdzu cerību līgumu par zemesgabala pārdošanu, kas vēl nebija ierakstīts zemesgrāmatā. Bijām vienojušies, ka īpašumu ierakstīs zemesgrāmatā līdz 2005. gada 1. janvārim, bet tas notika vēlāk – 2006. gada jūlijā, jo ierakstīšana aizkavējās inventarizācijas un mērniecības darbu dēļ. Cerību līguma sastādīšanas brīdī pircējs daļu naudas iemaksāja. Kad īpašums tika ierakstīts zemesgrāmatā, mēneša laikā vajadzēja noslēgt pirkuma līgumu, bet pircējs aizbildinājās, ka vēl neesot naudas, lai mazliet pagaidu. Pēc tam vairākus gadus nelikās ne zinis. Tagad viņš grib zemesgabalu pirkt par tādu pašu cenu, par kādu bijām vienojušies 2004. gadā, bet es vairs nevēlos šo īpašumu pārdot. Vai man ir jāatmaksā tā summa, ko pircējs iemaksāja, un vēl 50% no iemaksātās summas par sagādātajām neērtībām? Vai varbūt cerību līgumam ir iestājies noilgums? IRĒNA BAUSKAS NOVADĀ
Parasti pirkuma līguma priekšmetam (lietai, kuru pārdod) vajag patiesi pastāvēt un būt tik precīzi noteiktam, lai par to nevarētu rasties nekādas šaubas. Ja tā nav, pirkums uzskatāms par nenoslēgtu. Izņēmums no šiem noteikumiem ir tā dēvētais cerību pirkums, kura priekšmets vēl nav zināms.
“Civillikuma 994. pants nosaka, ka cilvēks nav tiesīgs atsavināt nekustamo īpašumu, kamēr nav zemesgrāmatā ierakstīts kā nekustamā īpašuma īpašnieks,” šo gadījumu komentē juriste Kristīne Krēsliņa. “Tas nozīmē, ka noslēgt vienkāršu pirkuma līgumu pirms īpašuma ierakstīšanas zemesgrāmatā nevar. Taču atsevišķos gadījumos var rasties nepieciešamība īpašumu pārdot agrāk, piemēram, ja steidzami nepieciešami naudas līdzekļi. Tādos gadījumos noder cerību līgums.”
!!! Cerību līgums pēc savas būtības ir priekšlīgums, kuru kā atsavinātājs (šajā gadījumā pārdevējs) slēdz persona, kas vēl nav kļuvusi par nekustamā īpašuma īpašnieci un par tādu varbūt tikai kļūs nākotnē. Cerību līgums tikai uzliek pusēm pienākumu nākotnē noslēgt darījumu pēc līgumā paredzētajiem noteikumiem, kad atsavinātājs būs kļuvis par nekustamā īpašuma īpašnieku.
Vienkāršoti tik tiešām var teikt, ka persona pērk cerību (ka lieta pārdevējam būs un viņš to pārdos tieši šim cilvēkam). Nereti to izmanto gadījumos, kad, piemēram, gaidāms, ka kāds radinieks drīzumā nomirs, un mantinieks tad pārdos šo dzīvokli tālāk kādai citai ieinteresētai personai. Šāds līgums ir tā sauktais riska līgums, un saskaņā ar Civillikuma 1597. pantu pārdevējs nenes atbildību, ja dzīvokli tomēr neiegūst (pircēja risks), savukārt pircējs neuztraucas par cenu svārstībām (pārdevēja risks).
Jautājumiem par līguma neizpildes sekām jābūt pieminētiem līgumā, piemēram, var būt noteikts līgumsods par termiņu neievērošanu. Ja līgumā teikts, ka pārdevējam jāatdod pircējam jau iemaksātā summa un vēl 50% no šīs summas, ja darījums nenotiek, tas jādara, taču, ja nekas tāds nav minēts, tad nekas nav jāmaksā. Tāpat jābūt norādītam līguma darbības termiņam (parasti līdz visu saistību izpildei, bet var būt norādīts arī konkrēts datums). Iespējams, arī pircējam jāmaksā kāds līgumsods par maksājuma kavējumu. Tāpat līgumā jāpievērš uzmanība nosacījumiem, kādos gadījumos un kādā veidā pieļaujama līguma laušana.
SVARĪGI
Vispārējs cerību līguma saistību noilgums ir 10 gadi, taču šis termiņš var būt arī pārtraukts (ar atgādinājumu un aicinājumu noslēgt līgumu).
