Nebijām pareizi sapratuši… 0
Izmaiņas Civillikuma normu traktējumā tagad var sarežģīt kopīpašnieku dzīvi. Vēl nesen, atbildot uz jautājumiem par mājām, kas pieder vairākiem kopīpašniekiem, ieteicām noslēgt vienošanos par telpu dalītas lietošanas kārtību un ierakstīt to zemesgrāmatā, lai tā būtu saistoša arī nākamajiem īpašniekiem. Taču tagad zemesgrāmatu tiesneši mēdz atteikt šādu vienošanos ierakstīt zemesgrāmatā.
Iemesls – divos lēmumos Augstākā tiesa konstatējusi, ka ir apšaubāma iespēja zemesgrāmatā reģistrēt kopīpašnieku vienošanos par kopīpašuma dalītu lietošanu. Pamatojums – šāda vienošanās ir saistību tiesība, bet zemesgrāmatā ieraksta tikai lietu tiesības! (Tas teikts Augstākās tiesas 2011. gada 21. septembra lēmumā lietā Nr. SKC1089/2011 un 2010. gada 1. februāra lēmumā lietā Nr. PAC-1209).
Izrādās, ka līdzšinējā prakse neesot īsti atbildusi Civillikumam.
Kas tagad notiek reālajā dzīvē? Piemēram, divi brāļi manto tēva mājas (katrs – ½) un abi vēlas tur palikt dzīvot, nevis mājas pārdot. Abām ģimenēm istabu pietiek, un faktiski var izveidot divus dzīvokļus ar dažām koplietošanas telpām. Kopīpašnieki var noslēgt rakstveida vienošanos par telpu dalītas lietošanas kārtību, var arī to apstiprināt pie notāra. Taču šī vienošanās būs saistoša tikai šiem diviem konkrētiem cilvēkiem! Ja viens īpašnieks savu mājas daļu pārdos, pircējs iegūs tikai mājas domājamo ½! Viņam vajadzēs slēgt jaunu vienošanos ar otru kopīpašnieku. Un nav garantijas, ka tas nepārdomās un nepieprasīs sev lietošanā citas telpas! Strīdi var rasties arī tad, ja telpu platība par dažiem kvadrātmetriem atšķiras no tās, kas aprēķināta atbilstoši domājamām daļām. Ko darīt? Vai slēgt līgumu, piemēram, par trīs kvadrātmetru nomu?
Advokātu biroja “Sorainen” zvērināts advokāts Jānis Līkops uzskata, ka juridisku problēmu šeit nav, toties ir praktiskas.
Ja kopīpašnieki nevarēs panākt vienošanos pārrunu ceļā, vajadzēs tiesāties, un tas prasa daudz laika un naudas. Katrā situācijā var būt atšķirīgs risinājums – slēgt līgumu par telpu dalītas lietošanas kārtību, noteikt servitūtu, sadalīt zemi reālās daļās, un citi.
Kopīpašnieks lielākajā daļā gadījumu nejutīsies tik labi un brīvi kā cilvēks, kurš dzīvo atsevišķā īpašumā. Tādēļ atsevišķs īpašums ir vērtīgāks par līdzīgu kopīpašumu. Pērkot kopīpašumu, jūs iegādājaties bumbu ar laika degli – potenciālu problēmu mudžekli, kas var parādīties jebkurā brīdī. Piemēram, viens kopīpašnieks uzskata, ka būtu jāmaina jumts, bet otram nav naudas. Ja būveksperts atzīs, ka jumts ir avārijas stāvoklī, tā remonts būs nepieciešamie izdevumi, un no otra īpašnieka varēs piedzīt izdevumu daļu atbilstoši viņa īpašuma daļai (Civillikuma 1068. pants). Toties, ja jumts nav avārijas stāvoklī, ir divas iespējas – vai nu labāk situētais kaimiņš par savu naudu uzliek jaunu visai mājai un vairs par to nekreņķējas, vai arī samierinās ar veco šīferi…
Svarīgi Ņemot vērā Augstākās tiesas lēmumus, zemesgrāmatu nodaļu tiesneši tagad var atteikt reģistrēt vienošanos par kopīpašuma dalītas lietošanas kārtību. Tādā gadījumā, mainoties kopīpašniekiem, šāda vienošanās būs jāslēdz katrreiz no jauna! |
Konsultēja Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja Sandra Jakušenoka.
