Skarbā aritmētika 0
Man pieder neliels dzīvoklis 54 m2 platībā netālu no Rīgas centra, Tomsona ielā 25, korpuss 1. Nupat saņēmu rēķinu par februāri – astronomiskas summas! Par apkuri – 82 lati, kopā ar apsaimniekošanas maksu jau 130 lati.
Otrs rēķins izrakstīts par zemes nomu par šā gada 1. ceturksni (puse zemes zem mājas pieder privātīpašniekiem) – 53 lati, NĪN kompensācija par šo zemi – vēl 10 lati, tātad kopā par saimnieka zemi jāmaksā 63,32 lati mēnesī jeb 253,44 lati gadā! Mājā ir 70 dzīvokļi, parēķiniet, kādus tūkstošus saņem zemes īpašnieki. Aprīlī iecirknim “Valdemārs” par abiem rēķiniem man jāsamaksā 193,04 lati. Man tādas naudas nav! Daļu no nomātās zemes aizņem ietve, pa kuru staigā visi rīdzinieki. Arī pagalms ir vaļējs, to var izmantot jebkurš. Par otru, pašu privatizēto zemes daļu gadā jāmaksā 29,08 latu NĪN nodoklis, par dzīvokli NĪN vēl 33,72 lati gadā. Kāpēc man gadā jāmaksā 282,52 lati par zemi, ko lieto visa pilsēta? Iveta Rīgā
Skaidrojot, kāpēc Rīgas centrā ir tik liela zemes nomas maksa, var konstatēt ne tikai nejēdzības, bet arī likuma pārkāpumus!
Kā iekļuvām šajos tīkos?
Vairākkārt esam rakstījuši, ka, zemes reformas laikā atdodot bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem zemi pilsētās, uz kuras padomju laikā likumīgi uzceltas citām personām piederošas ēkas, ir pārkāpts Civillikuma pamatprincips, ka zeme un ēka ir viens īpašums. Tā bija pirmā kļūda.
Kad cilvēki par sertifikātiem privatizēja savus dzīvokļus, šajos dokumentos nebija ierakstīts apgrūtinājums – tas, ka zeme zem mājas vai daļa šīs zemes pieder citam īpašniekam. Un pēkšņi uzradās īpašnieki, kas prasa milzīgu nomas maksu!
Sagatavojot mājas privatizācijai, katrai mājai piesaistīja noteiktu zemes gabalu. Bieži tas ir krietni liels un nemaz nav vajadzīgs konkrētās mājas uzturēšanai. Plašos pagalmus sadalīja piesaistītajos gabalos ar domu, lai nepaliek nekoptas teritorijas. Tā bija otra kļūda, kas tagad sāpīgi sit pa dzīvokļu īpašnieku naudas makiem.
Ir privātīpašnieki, kuriem pieder vairāki hektāri Rīgas zemes, un viņi, neko nedarot, katru mēnesi par nomu saņem vairākus tūkstošus latu! Tikmēr dzīvokļu īpašnieki maksā par zemi, kas viņiem nav vajadzīga.
Pasaulē ir pieņemts, ka nomas maksai 20 gados jāsedz īpašuma vērtība, tātad gadā tā ir 5 % no īpašuma vērtības. Lai zemes īpašnieki no dzīvokļu īpašniekiem neplēstu astronomiskas summas, likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica ierobežojumus – zemes nomas maksa nedrīkst pārsniegt 5 % no tās kadastrālās vērtības. Zemes īpašniekam pašam bija jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis par zemi – 1,5 %, un viņam palika 3,5 %.
Taču zemes īpašnieki iesniedza prasību Satversmes tiesā un apstrīdēja šo likuma normu, jo tā, lūk, ierobežojot viņu tiesības brīvi rīkoties ar savu zemi. Kaut gan, atjaunojot īpašuma tiesības, viņi zināja, ka uz zemes likumīgi uzbūvētas mājas, tādēļ nekāda brīvā rīkošanās nesanāks. Zemes vietā viņi varēja pieprasīt kompensācijas sertifikātus.
Satversmes tiesa apmierināja šo prasību. Pēc tam Saeima ar steigu noteica jaunu zemes nomas maksas ierobežojumu – 6 % no kadastrālās vērtības, kā arī dzīvokļu īpašniekiem jākompensē nekustamā īpašuma nodoklis par zemi – 1,5 %.
Un tagad, ja nespēj vienoties par mazāku summu, dzīvokļu īpašnieki jau maksā nevis 5 %, bet 7,5 %, toties zemes īpašnieki saņem nevis 3,5 %, bet 6 % no kadastrālās vērtības. Viņiem nav nekādu izdevumu, tīra peļņa! Zemi kopj iedzīvotāju algots sētnieks, to labiekārto par dzīvokļu īpašnieku naudu, pašiem nav jāizdod ne santīma!
Mūsu dīvaino likumu dēļ nomas maksu var palielināt vēl vairāk. Ja zemes īpašnieks ir PVN maksātājs, šo nodokli 22 % apmērā iekasē nevis no peļņas, bet gan uzkrauj uz nomnieku pleciem, pieskaitot nomas maksai! Tad tā sanāk jau 7,32 %, plus 1,5 % NĪN kompensācija – kopā jau 8,82 % no kadastrālās vērtības.
Viens mājas gals vērtīgāks…
Vēl viens ceļš, kā zemes īpašniekiem palielināt savu peļņu, ir izmantot kadastrālo vērtību pieaugumu. Īpašumu cenas nekāpj, bet šīs vērtības nesaprotamu iemeslu dēļ pieaug. Arī SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” atzīst, ka 2012. gadam noteiktās zemes kadastra vērtības diemžēl vidēji ir par 3 līdz 5 % augstākas nekā 2011. gadā.
Daudzi dzīvokļu īpašnieki konstatējuši, ka šajos aprēķinos nav nekādas loģikas. Piemēram, mājai Rīgā, Tomsona ielā 25 k. 1, piesaistīti četri zemes gabali. Divi pieder dzīvokļu īpašniekiem, pārējie divi – privātīpašniekiem. Diviem gabaliem (kadastra numuri 0100 024 2116 un 0100 024 2117) viena m2 kadastrālā vērtība ir Ls 130,20. (Lauciniekiem un mazpilsētu iedzīvotājiem paskaidrojam – te nav nekādas drukas kļūdas par pāris nullēm!).
Toties zemes gabalam ar kadastra numuru 0100 024 0134 viena m2 vērtība ir 105 lati, bet gabalam ar kadastra numuru 0100 024 0139 tā ir vislielākā – 133 lati par 1 m2.
Visi četri atrodas zem vienas un tās pašas mājas! Kā viens gals var būt kadastrāli vērtīgāks par otru? Šis piemērs uzskatāmi rāda, ka kadastrālo vērtību aprēķināšanas metodika ir baltiem diegiem sadrāklēta.
Izkrāpj PVN?
Šķetinot ciparu virtenes, noskaidrojām, ka visai nomātajai zemei “Rīgas namu pārvaldnieka” iecirknis “Valdemārs” 2011. gadā klāt pierēķinājis 22 % PVN, kaut gan to darīt nebija likumīga pamata! Valsts ieņēmumu dienestā uzzinājām, ka zemes īpašniece Valda Ligere nav reģistrējusies kā PVN maksātāja. Otrs gabals pieder četrām privātpersonām domājamās daļās. Neviens no viņiem nav PVN maksātājs! Viņus uz pilnvaras pamata pārstāv SIA “Zaubes 6” valdes locekle Līga Zirdziņa.
Šeit arī slēpjas būtība. Atbilstoši Civillikumam, pilnvarotā persona ir pilnvaras devēja rokas un kājas, viņai ir tikai tās tiesības, kas piemīt pilnvaras devējam (skat. 1410., 1515., 1518., 2294. un 2304. pantu).
Jā, SIA “Zaubes 6” ir PVN maksātāja, taču zeme pieder nevis tai, bet gan četrām privātpersonām, kas nav PVN maksātāji! Tātad PVN nav jārēķina!
Kur paliek iedzīvotāju samaksātais PVN? Iecirknis “Valdemārs” šo PVN, kas aprēķināts par Zirdziņu zemi, pārskaita SIA “Zaubes 6”. Tam rodas PVN pārmaksa. Un, kā paskaidroja zinoši grāmatveži, firma šo PVN pārmaksu var novirzīt, lai segtu citus nodokļus. Faktiski pēc šādas shēmas iespējams gūt nelikumīgu peļņu.
Visinteresantākais ir tas, ka iecirkņa “Valdemārs” izsūtītajos rēķinos PVN ir aprēķināts arī par Valdas Ligeres zemi. Taču viņai pārskaitīt PVN nav nekāda likumiska pamata! Kur tad ir palikusi no iedzīvotājiem iekasētā nauda?
Vienam dzīvoklim ar platību 54 m2 pērn ik mēnesi bija aprēķināta zemes nomas maksa 15,84 lati, NĪN kompensācija zemes īpašniekiem – 3,50 lati un PVN 3,49 lati; pavisam – 273,96 lati gadā! Šīs dārgās nomas zemes platība ir niecīga – tikai 1408 m2, mājā ir 70 dzīvokļi.
Dzīvokļa īpašniekam bija jāmaksā arī nodoklis par privatizēto zemi – 35,40 lati gadā un nodoklis par dzīvokli – 35,16 lati gadā, kopā sanāca 344,52 lati!
No nomas maksas 2011. gadā nelikumīgi iekasētais PVN tikai vienam dzīvoklim bija 41,88 lati! No vienas mājas sarēķinātā un iekasētā PVN summa pārsniedz divus tūkstošus latu!
Izrādās, ka šis nav vienīgais gadījums, bet gan vispārpieņemta prakse! SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” zemes nomas līgumu daļas vadītāja Evija Kolberga atbildēja, ka šādu gadījumu ir daudz. Atsauces uz Civillikumu viņai nav saistošas.
– Lai VID mums izsniedz rakstisku skaidrojumu, ka PVN nav jārēķina, ja tā maksātājs ir pilnvarotā persona, nevis zemes īpašnieks!
Valsts ieņēmumu dienestā paskaidroja, ka dzīvokļu īpašniekiem ir taisnība. Viņi var prasīt atmaksāt nelikumīgi aprēķināto PVN, kā arī iesniegt sūdzību VID Nodokļu kontroles pārvaldē.
Līgumu nav, bet maksu prasa!
Nupat iedzīvotāji piedzīvoja jaunus brīnumus. Kad viņi iecirknī “Valdemārs” palūdza parādīt šā gada zemes nomas līgumus, izrādījās, ka tie vēl nav noslēgti! Uz kāda pamata izrakstīts rēķins? Uz SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” valdes sēdes lēmuma pamata!
Evija Kolberga paskaidroja, ka ar lielāko daļu zemes īpašnieku nomas līgumi šogad vēl nav noslēgti. “Rīgas namu pārvaldnieks” tagad slēdz līgumus par zemākām likmēm – 3 līdz 5 % no zemes kadastrālās vērtības, tāpēc darbs virzās lēni.
Priecē, ka pārvaldnieks cenšas kaut nedaudz ietaupīt iedzīvotāju naudu. Taču pieredzējuši grāmatveži paskaidroja, ka situācijā, kamēr nav noslēgti nomas līgumi, dzīvokļu īpašniekiem nav nekāda likumiska pamata maksāt nomas maksu! Kam apsaimniekotājs šo naudu pārskaitīs? Kur ir garantija, ka tā nepazudīs? Nav arī zināms, par kādu summu izdosies vienoties ar zemes īpašnieku!
Tikmēr dzīvokļu īpašniekiem iesakām izmantot savas tiesības, iesniegt apsaimniekotājam kopsapulču protokolus un prasīt noslēgt nomas līgumus par krietni mazākiem procentiem, kā arī pieaicināt dzīvokļu īpašniekus uz pārrunām ar zemes īpašniekiem. Apsaimniekotājam šie lēmumi būs jāpilda.
Prasību noslēgt zemes nomu par krietni mazāku summu var pamatot ar iedzīvotāju zemo maksātspēju, parādu pieaugumu par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī ar to, ka nomniekiem ir ierobežotas tiesības netraucēti lietot nomas zemi, jo to izmanto visi rīdzinieki.
Civillikuma 1036. – 1039. pantā teikts, ka īpašums dod īpašniekam vienam pašam pilnīgas varas tiesības par lietu, ciktāl šīs tiesības nav pakļautas sevišķi noteiktiem aprobežojumiem. Īpašnieks var aizliegt visiem citiem ietekmēt viņa lietu, to lietot un izmantot. Kad noslēgts nomas līgums, šīs tiesības pāriet nomniekam.
Taču Rīgā māju pagalmus nedrīkst iežogot, un pa mūsu privāto zemi staigā jebkurš! Vēl lielāks absurds ir tas, ka piespiedu kārtā nomātajā zemes gabalā ietilpst arī Vesetas ielas ietve, pa kuri fanu bari dodas un kārtējo hokeja maču! Ietve ir ceļa daļa, par kādu nomu te var runāt?
Interesanti, ka pieminētajā “Rīgas namu pārvaldnieka” valdes sēdes lēmumā paredzēti izņēmumi. Šādus rēķinus, nenoslēdzot līgumus, nesūtīs tām mājām, kurās dzīvo zinoši cilvēki, kas cīnās par savām tiesībām un veic aktīvas darbības mājām piesaistīto zemes gabalu samazināšanai, kā arī rosina deputātus mainīt likumus, kas nosaka pašreizējo dzimtbūtniecisko kārtību. Tās ir dzīvojamās mājas Ieriķu ielā 9, 11 un 13, kā arī Biķernieku ielā 29. Savukārt dzīvojamām mājām Aglonas ielā 29, 31 un 33, kā arī Ieriķu ielā 27 un Biķernieku ielā 31 ir individuālie māju pārvaldīšanas un uzturēšanas līgumi, un “Rīgas namu pārvaldnieks” nevar rīkoties viņu vārdā.
Dzīvokļu īpašniekiem ir arī iespēja pašiem vienoties ar zemes īpašnieku un maksāt viņam nomas maksu un NĪN kompensāciju tieši, bez apsaimniekotāja starpniecības.
Likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 54. pantā teikts, ka zemes gabala nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Tātad iedzīvotājiem ir likumīgas iespējas tirgoties ar zemes īpašniekiem!
Ja vienošanās netiks panākta, zemes īpašnieks var sniegt prasību tiesā un pieprasīt maksimālo nomas likmi – 6 % gadā. Ņemot vērā mūsu tiesu lēndarbību, spriedumu viņš saņems pēc vairākiem gadiem! Un šajā laikā pašam būs jāmaksā nodoklis, kas Rīgā sniedzas tūkstošos latu par katru nelielu pleķīti!
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības arī prasīt, lai zemes īpašnieks precīzi uzrāda nomas priekšmetu – nosprauž zemes robežas dabā un tās parāda. Jums taču gribat zināt, pie kura jasmīnkrūma beidzas tik dārgās nomas zemes robeža!
Svarīgi • Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības apsaimniekotājam iesniegt kopsapulces lēmumu, prasot noslēgt zemes nomas līgumus par mazāku summu (norādot konkrētus procentus vai summu latos), kā arī piedalīties pārrunās ar zemes īpašniekiem par nomas līgumu slēgšanu. Namu pārvaldei šie dzīvokļu īpašnieku priekšlikumi jāņem vērā. • Ar lielāko daļu zemes īpašnieku “Rīgas namu pārvaldnieks” vēl nav noslēdzis nomas līgumus. Kamēr līgumu nav, namu pārvaldes nav tiesīgas izrakstīt rēķinus par zemes nomas maksu! |
