VZD: Dalītā īpašuma un piespiedu nomas problemātika galvenokārt skar daudzdzīvokļu mājas Rīgā 4
Lielākais piespiedu nomā skarto daudzdzīvokļu māju skaits ir Rīgā, kurai seko Jūrmala, Daugavpils, Jelgava un Ogre. Problēma pamatā skar daudzdzīvokļu mājas lielajās pilsētās, jo pārējās pilsētās un lauku teritorijās šādu gadījumu, kad daudzdzīvokļu mājas atrodas uz dzīvokļu īpašniekiem nepiederošas zemes, skaits ir nenozīmīgs – pa kādai mājai mazpilsētā vai pagastā, secināts Valsts zemes dienesta (VZD) sagatavotajā nekustamā īpašuma tirgus pārskatā “Dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu mājās Latvijā”.
Pārskatā analizēti VZD rīcībā esošie dati un sniegta aktuālākā informācija par dalītajiem īpašumiem, tajos iesaistītajiem dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem ne tikai Rīgas pilsētā, bet arī citviet Latvijā.
Dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu mājās radās Zemes reformas rezultātā, atjaunojot īpašumtiesības uz zemi bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem. Izveidojās situācija – dzīvokļu īpašniekiem nepieder zeme, uz kuras atrodas dzīvojamā māja. Pavisam valstī identificētas aptuveni 3300 šādas daudzdzīvokļu mājas, kurās ir aptuveni 100 000 dzīvokļu. Šīs mājas atrodas uz 3000 zemes vienībām.
No visām daudzdzīvokļu mājām, kas ir šādā statusā, aptuveni 30% atrodas Rīgā. Tai seko Jūrmala, Daugavpils, Jelgava un Ogre. Ja Rīga ieņem līdera pozīciju arī pēc dalītajā īpašumā skarto dzīvokļu skaita (aptuveni divas trešdaļas no visiem dzīvokļiem), tad pārējās pilsētās situācija ir nedaudz atšķirīga.
Tas skaidrojams ar to, ka lielajās pilsētās vidēji uz vienu māju ir vairāk dzīvokļu (dominē arī mājas virs pieciem stāviem) nekā mazajās un laukos, kur dominē mazstāvu mājas. Piemēram, Alūksne ir sestā lielākā pilsēta pēc dalītajā īpašumā iesaistīto māju skaita (53 daudzdzīvokļu mājas), bet pēc dzīvokļu skaita (1100 dzīvokļi) tikai trīspadsmitā.
Pārskatā sīkāk parādītas četras lielākās pilsētas, kurās redzams, ka “problemātiskās” mājas pamatā atrodas padomju laika apbūves teritorijās. Rīgā tie ir mikrorajoni Purvciemā (ap Ieriķu ielu), Ķengaragā, Pļavniekos, Vecmīlgrāvī, Iļģuciemā un Ziepniekkalnā, Jūrmalā – daudzdzīvokļu mājas Dubultos un Kauguros.
Jelgavā mājas izvietojušās izkliedēti – atrodas Māras, Asteru, Pētera, Raiņa u.c. ielās, dažas Pārlielupē, Ogrē – pamatā Mārkalnes prospektā un Skolas, Pirts, Robežu ielu rajonā.
Pēc dzīvokļu skaita lielākā dalītajā īpašumā iesaistītā māja atrodas Rīgā – Ziepniekkalnā, tautā sauktajā “Ķīnas mūrī”, kurā ir gandrīz 400 dzīvokļu.
Pārskatā analizētas arī dzīvokļu darījumu cenas dzīvokļiem vienotā un dalītā īpašuma gadījumā Rīgā. Analīze pārāda, ka nekustamo īpašumu tirgū vidējās darījumu cenas ir zemākas dzīvokļiem, ja māja atrodas uz svešas zemes. Atšķirību veido atbilstošās zemes platības vērtība.
Pārskats sniedz arī informāciju par to, kas šobrīd ir lielākie zemes zem daudzdzīvokļu mājām īpašnieki un kādā ceļā šī zeme ir iegūta. Galvenais VZD secinājums – vairumā gadījumu šobrīd zeme zem daudzdzīvokļu mājām vairs nepieder bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem (pieder tikai 10% gadījumu), bet tā ir iegūta pirkuma darījumu rezultātā, kas norāda, ka zemes īpašnieki apzināti iegādājušies ar svešu būvi apgrūtinātu īpašumu – ar mērķi gūt ienākumus. Kopš 2011.gada 1.janvāra, kad stājās spēkā norma par zemes nomas maksu 6% apmērā, vērojama izteikta īpašumtiesību maiņa zemei zem daudzdzīvokļu mājām.
Iespējamo piespiedu nomas attiecībās iesaistīto objektu atpazīšanai izmantoti Kadastra informācijas sistēmas dati par zemes vienībām un uz tām esošām daudzdzīvokļu mājām, tos savstarpēji kombinējot pēc īpašuma veidiem un būvju piederības. VZD Kadastra informācijas sistēmā nereģistrē un neuzkrāj informāciju par piespiedu nomu. Tāpēc pārskatā veiktā analīze dod tikai tuvinātu ieskatu šajā problēmā, kas nav absolūti precīzi kvantitatīvi interpretējama.
VZD dalītā īpašuma problemātiku iepriekš apskatīja jau 2012.gadā, sagatavojot nekustamā īpašuma tirgus pārskatu par piespiedu nomu daudzdzīvokļu mājās Rīgas pilsētā.
