Par nekustamo īpašumu tirgu, starpnieka profesiju un kaktu mākleriem. Intervija ar “Latio” valdes priekšsēdētāju Edgaru Šīnu 0
Uzņēmējam, nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmuma “Latio” valdes priekšsēdētājam Edgaram Šīnam jautāja “Latvijas Avīzes” žurnālisti Olafs Zvejnieks un Zigfrīds Dzedulis.
Saka, ka nekustamo īpašumu tirgum piemīt 20 gadu cikls, kurā tas piedzīvo cenu paisumu, bēgumu, pēc tam viss sākas no gala. Kaut gan no šī viedokļa skatoties, esam jau cikla otrajā pusē, aizvadītajos piecos gados cenas aug visu veidu nekustamajiem īpašumiem, vienlaikus ne dzīvokļu, ne biroju, ne ražošanas vai tirdzniecības ēku tirgū īpaši strauja attīstība nav pamanāma. Kā to izskaidrot?
Edgars Šīns: Man nāk prātā saruna ar gados vecāku amerikāņu uzņēmēju ASV nekustamo īpašumu brālības rīkotajā pasākumā. Viņš sacīja, ka savā garajā mūžā esot piedzīvojis ļoti daudzus ciklus. Viņaprāt, cikls ilgstot divpadsmit gadus, bet cilvēka atmiņa spējot saglabāt tikai deviņus. Atlikušajos trijos tiekot sabrūvēti tādi brīnumi, ka uz šī rēķina varot nopelnīt…
Mums Latvijā tas pirmais pilnais cikls beidzās tik bēdīgi, ka vēl ilgi paliks ļaužu atmiņā. Salīdzinot iedzīvotāju parādu saistības ar viņu ieņēmumiem, pašlaik Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (plašāk pazīstama pēc tās angliskās abreviatūras OECD) dalībvalstu vidū stabili esam vispiesardzīgākie.
Tam ir dibināts iemesls, jo 2008. gadā daudz Latvijas iedzīvotāju cieta un bija spiesti radikāli mainīt savu agrāko dzīvesveidu. Tāpēc sabiedrībā vēl ilgi nebūs vēlmes aizņemties.
Bet uzņēmējiem, lai būvētu birojus vai tirdzniecības centrus?
Uz šo jautājumu vislabāk atbildētu kāds sociālantropologs. Gan Igaunijā, gan Lietuvā ir krietni turīgāki un nacionāli noskaņoti attīstītāji. Kā redzams, igauņi un lietuvieši sekmīgi strādā arī Latvijā. Mūsējie, šķiet, uz to raudzījušies citādi. Vai nodarbojušies pavisam ar ko citu.
Pēc krīzes nekustamo īpašumu tirgū vēl ilgi dominēja banku meitas uzņēmumi. Bet šķiet, ka pavisam drīz bankas būs pārdevušas visus no parādniekiem pārņemtos īpašumus un turpmāk nekustamo īpašumu tirgū dominēs starpniecības uzņēmumi: “Latio”, “Ober-Haus”, “Arco Real Estate” un citi. Vai tā ir?
Mūsu teikšana ir un būs atkarīga no tā, cik lielā mērā klienti mums uztic savu īpašumu pārdošanu. Kolēģi Igaunijā saka, ka aptuveni 85% darījumu kārtošanu uztic speciālistiem. Mums – 15 līdz 20%. Man grūti izskaidrot, kāpēc ir šī milzu atšķirība un kāpēc cilvēki paši grib pārdot īpašumus.
Vai izskaidrojums nav kaktu mākleri, kuri darbojas, nemaksājot valstij nodokļus?
Jā, diemžēl tā ir liela nelaime. Savulaik, izmantojot sludinājumu mājaslapās publicētos sludinājumus, saskaitījām, ka Latvijā ir aptuveni 7000 cilvēku, kuri publiski piedāvā darījumu starpniecības pakalpojumus.
Pašlaik Valsts ieņēmumu dienestā apzināti ap 1000 kaktu mākleru. Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijā (LANĪDA) varētu būt ap 200 tādu biedru, kuri neslēpj šo nodarbošanos.
Kas pašlaik ir tas likvīdais īpašums, kuram ir vislielākais pieprasījums nekustamo īpašumu tirgū?
Rīgas centrālajā daļā vispieprasītākie noteikti ir labiekārtoti vienas vai divu istabu dzīvokļi, kurus var izīrēt tūristiem, aizvietojot dzīvošanu viesnīcās. Kā man skaidrojis kāds lietpratīgs kolēģis, viņi pērk dzīvokļus ar aprēķinu, lai no lidostas spētu nokļūt dzīvoklī pārdesmit minūšu laikā.
Šo dzīvokļu pircēji ir arī mūsu tipiskākie klienti. Arvien mazāk paliek agrāk tipiskie klienti – vīrs, sieva, divi bērni, suns un kaķis. Arvien vairāk to pircēju, kuriem ir nauda un kurus kategoriski neapmierina procentu likmes, ko bankas maksā par noguldījumiem. Šie ļaudis arvien biežāk izmanto iespēju ieguldīt savu naudu nekustamos īpašumos. Ja baņķieri par noguldījumiem maksātu vismaz 5% gadā, tad mēs varētu atlaist visus darbiniekus un birojos svilpotu vējš.
Vai pašlaik īpašumu cenas tirgū ir kaut aptuveni pietuvojušās tām, kuras bija pirms krīzes?
No tiem cenrāžiem, kuri bija pirms krīzes, vēl esam ļoti tālu. Kāpēc 2007. gadā padomju sērijveida dzīvokli pirka teju par 2000 eiro kvadrātmetrā, to sociālantropologi vēl ilgi pētīs.
Vai vispār pašlaik ir vēl citas iespējas, kā izdevīgi ieguldīt naudu?
Vienmēr jau var gribēt, lai šo iespēju būtu vairāk. Visvairāk es brīnos par tiem cilvēkiem, kuriem ir tik daudz naudas, ka viņi varētu to ieguldīt kādā projektā un bez starpniekiem. Diemžēl viņi to nedara.
Vai par tām cenām, kādas ir tirgū pašlaik, vietējie cilvēki vispār var nopirkt dzīvokli padomju sēriju namos, nerunājot par jaunajiem projektiem, kuriem cenas ir teju uz pusi augstākas?
Klasiskā nekustamo īpašumu tirgus formula ir tāda, ka viens kvadrātmetrs maksā apmēram tik, cik lieli ir cilvēka vidējie ienākumi mēnesī. Paskatoties Latvijas mājokļu cenrāžos, redzams, ka dažviet mājokli var nopirkt par 200 līdz 400 eiro kvadrātmetrā, kas pietiekami precīzi parāda, kādi attiecīgajā reģionā ir cilvēku ienākumi un spēja nopirkt. Savukārt cenas Rīgas centrā rāda to, kādi ieņēmumi ir cilvēkiem, kuri gribētu tur dzīvot.
Valsts kontrole atzīst, ka liela daļa padomju laikos celto namu ir savu laiku nokalpojuši un draud sabrukt. Vai cilvēki, pērkot tos par 800 eiro kvadrātmetrā, nepārmaksā?
Iedzīvotāju aptaujās vairāk nekā 60% aptaujāto apliecina, ka gribētu dzīvot ģimeņu privātmājās ar mauriņu un iekoptu ābeļdārzu, kas ir nereāli.
Tikai 4% aptaujāto skaidri apzinās, ka nevar to atļauties un ka viņu vienīgā iespēja ir dzīvoklīši šajos padomju laiku sēriju namos. Rīgā un apkārtnē vairāk nekā puse darījumu diemžēl ir ar tiem.
Kamēr cilvēku uzvedība un vēlme neaizņemties nemainīsies, tikmēr tā dēvētie attīstītāji negribēs uzbūvēt vairāk jaunu dzīvojamo namu. Domāju, ka turpmāko 10 līdz 20 gadu laikā būsim spiesti nojaukt šos savu laiku nokalpojušos namus.
To paveiks tirgus – cilvēku ienākumiem augot, uzņēmējiem pavērsies lielākas iespējas padomju laiku namu vietā, kur pašlaik kvadrātmetrs maksā ap 800 eiro, piedāvāt viņiem labākus mājokļus, kaut arī tie maksātu 2000 līdz 3000 eiro par kvadrātmetru. Taču, lai tas notiktu, ienākumiem jāsasniedz vismaz 2000 eiro mēnesī – tik daudz, lai attīstītāji varētu atpirkt par 800 eiro kvadrātmetrā esošos dzīvokļus, nojaukt šos namus, uzbūvēt vietā jaunus un uzbūvēt jaunus dzīvokļus vismaz 1200 eiro/m2 vērtībā, pārdodot tos par aptuveni 2000, kaut ko arī nopelnot.
Bet dzīvojamo namu būvnieki saka, ka daudzviet Latvijā viņiem neatmaksājas būvēt, tāpēc ka iedzīvotāji tādas summas nespēj maksāt. Kad tāds laiks pienāks?
Teiktais attiecas tikai uz dažu kilometru rādiusu ap Brīvības pieminekli. Citviet Latvijā tirgus apstākļi ir pavisam citādi. Diemžēl kopš valstiskās neatkarības atjaunošanas aizvadīto trīsdesmit gadu laikā vairākās citās lielākajās pilsētās nav uzcelts neviens jauns dzīvojamais nams. Bēdīgi.
Vai darījumu starpniecība, ar ko nodarbojas “Latio”, “Arco Real Estate”, “Ober-Haus” un citi uzņēmumi, ir pieprasīta vai arī darījumi lielākoties notiek no rokas rokā?
Kad pienāks tā pēdējā diena, kad mūsu pakalpojumus nevajadzēs un kad mūs aizstās roboti vai mākslīgais intelekts, tas mūsu prātus nodarbina pastāvīgi. Es uzskatu, ka ikviena cilvēka dzīvē īpašumu pārdošana un pirkšana ir ļoti svarīgi, iespējams – vissvarīgākie lēmumi mūžā. Bet, ja cilvēks ir viens un ja šai brīdī viņam nav neviena, kam lūgt padomu, tam var būt bēdīgas sekas.
Kā vērtējat pašlaik Saeimā gatavoto nekustamo īpašumu darījumu starpnieku darbības likumu?
Par nepieciešamību pēc šī likuma esmu uzrunājis jau četrus Saeimas deputātu sastāvus. Diemžēl nesekmīgi.
Pašlaik gatavotais likumprojekts it kā dod cerības. Vienlaikus rada iespaidu, ka tiem nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem, kuri neslēpj šo nodarbošanos, plāno uzkraut arvien lielākas saistības un pienākumus.
Kā atklājas, tagad esam naudas atmazgāšanas novēršanas likuma subjekti, par katru klientu mums jāgatavo bieza dokumentu mape, jāuzdod viņiem dažādi nepatīkami jautājumi, kurus izdzirdot dažs nosauc mūs sliktā vārdā un aizcērt aiz sevis durvis. Bet likumprojektā nav neviena iemesla, kas šim cilvēkam radītu vēlēšanos izmantot mūsu pakalpojumus.
Zvērinātiem notāriem, advokātiem, revidentiem – visi ir valsts atzīti, viņiem visiem ir vizītkartes ar lielākiem vai mazākiem valsts ģerboņiem vizītkartēs, tāpat amatu ķēdes kaklā. Mums nav nekā. Ja šīs atzīšanas nav, tad nevar cerēt, ka cilvēks, kurš grib pirkt vai pārdot, apzināti izvēlētos tāda cilvēka pakalpojumus, kurš ar to nodarbojas pastāvīgi un gadiem ilgi.
To jau mani kolēģi, kuri divdesmit piecus gadus strādā par nekustamo īpašumu aģentiem jeb starpniekiem, ar šausmām redz ikdienā. Pašlaik šos pakalpojumus var piedāvāt jebkurš, kuram nav pilnīgi nekādas sajēgas par darījumu kārtošanu.
Jūsuprāt, kāpēc netiekat atzīti?
Pieļauju, ka šī tēma deputātiem līdz šim šķitusi mazāk svarīga. Kad Eiropas Padomes ekspertu komiteja naudas atmazgāšanas novēršanas pasākumu un terorisma finansēšanas novērtējumam “Moneyval” izsaka Latvijai brīdinājumu, tad nu beidzot ierēdņi sarosījušies un iesnieguši jauno likumprojektu Saeimā.
Cerat dabūt tās amatu ķēdes?
Ko mums iedos, to es nezinu. Likumprojektu, ko Finanšu ministrijas ierēdņi ir iesnieguši Saeimā, varētu salīdzināt ar reņģes asaku. Pēc likumprojekta iznāk, ka cilvēkiem, kuri nodarbojas ar starpniecības pakalpojumiem, paredzētas tikai divas prasības. Viņi nedrīkst būt sodīti par ekonomiskiem noziegumiem. Un viņiem jāievēro naudas atmazgāšanas novēršanas procedūra. Ne pušplēsta vārda par to, ka viņiem jābūt kaut kādām zināšanām un pieredzei šajā darbā.
Vienīgais siets, kas paredz atsijāt kaktu māklerus no legāli strādājošajiem, pašlaik ir apdrošināšana. Bet arī par to deputātiem nav vienprātības. Pašlaik gan iznāk, ka apdrošinātājs arī būs vienīgais, kurš pārbaudīs starpnieka zināšanas, proti, ar ko atšķiras padomju sērijas nams no dzīvojamās jaunbūves.
Ja pieminētais likums būs, kā varēs pieķert nekur nereģistrētos kaktu māklerus?
Legāli strādājošie pievērsīs valsts uzraugu uzmanību. Varat būt droši, ka ziņotāju netrūks. Tiem kaktu mākleriem jau savi pakalpojumi kaut kur publiski jāpiedāvā, piemēram, izmantojot sludinājumu portālus internetā. Jūs pat nespējat iedomāties, cik ļoti tas tiks pārbaudīts un pieskatīts.
Vai, jūsuprāt, starpniekiem būtu pienākums ziņot valsts iestādēm par kāda bagāta klienta naudas izcelsmi un viņa plānotajiem pirkumiem?
Šis jautājums, kā šķiet, ir par to, vai, degot mājai, ceriņi būtu jāiestāda šeit vai mazliet tālāk no degošās ēkas. Ja pašlaik mums draud izslēgšana no pasaules finanšu sistēmas, tad taisnīgi būtu, ka par nelegālās naudas atmazgāšanu sodu saņem pilnīgi visi darījumos iesaistītie. Mēs gan nejūtamies līdzvainīgi par to, ka vēl nesen Latvija apkalpoja vienu procentu no pasaules naudas aprites ASV dolāros. No banku nerezidentu biznesa mēs neko nepelnījām. Ja nu vienīgi ieguvām kādus jaunus klientus.
Ja tagad “Latio” vai kādā citā firmā ierastos kāds klients ar naudas pilnu čemodānu, tiktu aizslēgtas durvis un ieslēgta ugunsgrēka signalizācija. To noteikti uzskatītu par provokāciju, un neviens neticētu, ka šis “klients” nav atsūtīts no Valsts ieņēmumu dienesta.
Ar ko izskaidrot jūsu uzņēmuma pievēršanos starpniecībai darījumos ar mežiem, kas agrāk nebija jūsu darbības lauks?
Mani pārsteidz tas, ka pēc Meža likuma meža inventarizācijas informācijai par konkrētā īpašnieka vai tiesiskā valdītāja mežu ir ierobežota pieejamība.
Ja tā, man nav saprotams, kā pašlaik strādā meža vērtētāji. Tāpat nav saprotams, kā cilvēks, kuram īpašumā ir mežs, var zināt, cik pārdodot viņš varētu par to prasīt.
Viņš būtībā ir uzpircēja varā. Cik uzpircējs piedāvā, tik pārdevējam ar to jābūt mierā. Valsts zemes dienestā informācija par citiem nekustamiem īpašumiem ir pieejama visiem, līdz ar to vērtētāji var diezgan precīzi pateikt, kāda varētu būt to tirgus vērtība.
Pievēršoties meža tirgum, kas naudas apgrozījuma ziņā ir ļoti liels, mēs varētu sniegt īpašniekiem tādus vērtējumus, kas atbilst meža vērtībai tirgū.
