Mājas bez zemesgrāmatas 0
Dzīvojam astoņu dzīvokļu mājā. Dzīvokļus privatizējām par kolhoza pajām. Tagad gribam tos ierakstīt zemesgrāmatā. Pagasts ir uzmērījis, bet apgalvo, ka vienam cilvēkam ir jāprivatizē visa māja, un pēc tam katra ģimene varēs atsevišķi. Vai tā tiešām ir? Ruta Arāja Saldus novadā
No tēva mantoju dzīvokli Baldonē. Viņš to 1995. gadā privatizēja par pajām. Zemesgrāmatu apliecības nav, ir tikai pirkuma līgums. Tajā rakstīts, ka tas ir nekustamā īpašuma nošķiršanas līgums, un samaksa par dzīvokli veikta par pajām. Māja nav ierakstīta zemesgrāmatā. Baldones novada dome saka, ka man pašai tas jādara. Kā man pareizi rīkoties? Vai māja zemesgrāmatā nebija jāieraksta pašvaldībai? Māja ir veca, celta pirms kara. Vai nebūs problēmas tādēļ, ka grūti noskaidrot, kādā veidā kolhozs to ieguvis īpašumā? Sanita Baldonē
Valsts mēroga nolaidība
Uz pirmo jautājumu varam atbildēt, ka te ir kāds pārpratums vai arī cilvēks kaut ko nav sapratis. Vienam cilvēkam nav jāprivatizē visa daudzdzīvokļu māja. Un viņš arī nespētu to izdarīt, jo kaimiņi savus dzīvokļus jau ir privatizējuši.
Taču fakts, ka Latvijas laukos vairāk nekā divdesmit gadus pēc privatizācijas uzsākšanas vēl ir milzums daudzdzīvokļu māju, kuras nav ierakstītas zemesgrāmatā, ir problēma valsts mērogā. Valsts un pašvaldību dzīvokļu privatizācija, ko uzraudzīja Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija, bija organizēta precīzi un pilsētās ritēja raiti. Vispirms vietējās pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisija sagatavoja māju privatizācijai – noteica piesaistīto zemesgabalu, to uzmērīja, māju kopā ar zemi ierakstīja zemesgrāmatā, un pēc tam iedzīvotāji varēja ierakstīt zemesgrāmatā savus privatizētos dzīvokļus. Kad privatizācija gāja uz beigām, Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija darbu beidza un tās funkcijas pārņēma Privatizācijas aģentūra.
Tikmēr laukos daudzdzīvokļu māju privatizācija palika gaisā karājoties – īrnieki par kolhozu pajām privatizēja savus dzīvokļus, un viss. Māja zemesgrāmatā jāieraksta pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Nereti viņiem ir grūti savā starpā vienoties, jo mēdz būt viens vai daži, kuriem viss vienalga.
Šādā situācijā par pajām privatizētā dzīvokļa īpašniekam ir tikai pirkuma līgums, bet nav zemesgrāmatas apliecības. Viņš ar savu dzīvokli nevar brīvi rīkoties – nevar to pārdot, dāvināt vai ieķīlāt bankā kredīta saņemšanai. Tomēr šādu dzīvokli var mantot.
Pārsteidzoši, bet mūsu valstī par šo situāciju neviens neatbild! Nav pat iestādes, kur par pajām privatizēto dzīvokļu īpašnieki varētu saņemt izsmeļošu konsultāciju, kā rīkoties! Valsts zemes dienests (VZD) pa konsultatīvo tālruni 67038800 atbild tikai uz daļu no jautājumiem. Privatizācijas aģentūra atbild tikai par valsts un pašvaldību dzīvokļu privatizāciju, bet par pajām privatizētie uz to neattiecas. Ir čaklas pašvaldības, kurās visas mājas ierakstītas zemesgrāmatā. Tikmēr citos novados un pagastu pārvaldēs cilvēkiem mēdz stāstīt blēņas un prasa maksu par to, par ko viņiem pēc likuma nav jāmaksā, piemēram, liek mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu izpirkt par naudu, kaut gan pašvaldībai tas dzīvokļu īpašniekiem jānodod bez atlīdzības!
Uz laucinieku pleciem
Šo situāciju ir izpētījusi ekonomikas zinātņu doktore Velta Paršova sava darba “Normatīvo aktu piemērošana nekustamā īpašuma formēšanā” trešajā daļā “Dzīvokļa īpašumi”, ko izdevusi Latvijas Lauksaimniecības universitāte 2008. gadā.
Tūdaļ pēc neatkarības atjaunošanas, 1991. gadā Latvijas Republikas Augstākā Padome pieņēma likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” (tagad tas jau ir spēku zaudējis). Šis likums paredzēja, ka atsevišķus dzīvokļus kopā ar saimniecības ēkām un būvēm to īrniekiem ir tiesības nošķirt par mantas inventarizācijas sarakstā uzrādīto vērtību. To īrnieki, noslēdzot vienošanos ar lauksaimniecības uzņēmuma vai zvejnieku kolhoza izpildinstitūciju, šos par pajām privatizētos dzīvokļus likumīgi ieguva savā īpašumā.
Lai kooperatīvie vai par pajām privatizētie dzīvokļi atbilstu likuma “Par dzīvokļa īpašumu” prasībām, vietējai privatizācijas komisijai bija jānosaka katra dzīvokļa īpašnieka kopīpašuma domājamā daļa (!) un jānodod privatizācijai valsts vai pašvaldības zemes gabals, uz kura uzcelta dzīvojamā māja. Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka kooperatīvo dzīvokļu vai par pajām privatizēto dzīvokļu īpašniekiem ir jādibina mājas kopīgas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sabiedrība vai jānoslēdz līgums par daudzdzīvokļu mājas kopīgu pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Zemes gabalus lauku apvidos, uz kuriem atradās daudzdzīvokļu mājas, dzīvokļu īpašniekiem nodeva bez atlīdzības, slēdzot attiecīgu vienošanos.
Piebildīsim, ka laukos atšķirībā no pilsētām bijušajiem īpašniekiem un viņu mantiniekiem neatdeva zemi, uz kuras pēc kara bija uzceltas daudzdzīvokļu mājas.
Par šo dzīvojamo māju ierakstīšanu zemesgrāmatā bija atbildīgi paši māju iedzīvotāji vai viņu izveidotās Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības. Tādēļ šādu māju privatizācijas process noris ļoti lēni.
Respektīvi, to darbu, ko pilsētās paveica dzīvojamo māju privatizācijas komisijas par valsts vai pašvaldības naudu, laukos uzkrāva uz iedzīvotāju pleciem.
Kā tikt līdz dokumentam?
Tagad situācija ir nedaudz vienkāršojusies: lai ierakstītu māju zemesgrāmatā, nav jādibina dzīvokļu īpašnieku biedrība. Visu māju zemesgrāmatā var ierakstīt arī viena dzīvokļa īpašnieks (protams, tas nenozīmē, ka viņam piederēs visa māja!). Taču viņam par šo procedūru var nākties samaksāt vairākus simtus latu! Tādēļ tomēr vajadzēs vienoties vismaz ar lielāko daļu no kaimiņiem, lai viņi piedalītos šo izdevumu segšanā.
Kā rīkoties? Konsultējoties ar VZD Nekustamā īpašuma formēšanas departamenta Zemes reformas procesu daļas vadītāju Judīti Mierkalni, LLU doktoranti Anitu Sideļsku, kā arī izmantojot VZD konsultatīvā tālruņa pakalpojumus, nonācām pie šādas darbu secības.
Pirmais variants – mājā visi dzīvokļi privatizēti par pajām. Tad pašvaldības pienākums ir uzmērīt šai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu un to ierakstīt zemesgrāmatā kā atsevišķu īpašuma objektu. Dzīvokļu īpašniekiem pašvaldībā jānoskaidro, vai mājai ir kadastrālās uzmērīšanas lieta (līdz 2006. gadam to sauca par mājas tehnisko inventarizāciju). Mājas kadastrālās uzmērīšanas lieta nav dzīvokļu kadastrālās uzmērīšanas lietu apkopojums, jo mājā uzmēra arī nedzīvojamās telpas – pagrabus, bēniņus, kāpņu telpas u.c.
Ja mājai nav veikta kadastrālā uzmērīšana, dzīvokļu īpašniekiem (vai vienam no viņiem) tā jāpasūta vietējā VZD nodaļā. Šis pakalpojums diemžēl var maksāt vairākus simtus latu. Lai veiktu mājas kadastrālo uzmērīšanu, vajadzīgs akts par mājas nodošanu ekspluatācijā vai kāds cits dokuments, kas apliecina būvniecības likumību. Padomju laikos celtajām mājām tas parasti ir, taču, ja māja būvēta senāk, šis akts vai vismaz mājas projekts būs jāmeklē arhīvā, un tas lietu vēl vairāk sarežģīs. Ja šādu dokumentu nav, būvvaldē būs jāpasūta mājas tehniskais projekts un māja būs jānodod ekspluatācijā. Arī pašvaldībai ir tiesības izsniegt dokumentu, kas apliecina ēkas būvniecības likumību, jo būtu neloģiski izstrādāt projektu pirms 70 gadiem celtai ēkai.
Ja par pajām cilvēks privatizējis viena dzīvokļa māju, tās kadastrālajai uzmērīšanai un ierakstīšanai zemesgrāmatā pietiks ar pirkuma līgumu par pajām.
Katrā pašvaldībā bija dzīvojamo māju privatizācijas komisija, taču mazajās pašvaldībās tās jau beigušas darboties. Vietējās privatizācijas komisijas pienākums bija noteikt katra dzīvokļa mājas un zemes domājamo daļu kopīpašumā. Tas ir daļskaitlis, piemēram, 42/336, kur augšējais cipars (skaitītājs) norāda konkrētā dzīvokļa platību, bet apakšējais (saucējs) – visas mājas dzīvokļu kopējo platību. Ja šāda dokumenta nav, pašvaldības pienākums ir to izsniegt.
Pilsētās, veicot dzīvokļu plānveida privatizāciju, zemi zem mājas (ja tā piederēja valstij vai pašvaldībai) dzīvokļu īpašnieki vienlaikus ar saviem dzīvokļiem izpirka par sertifikātiem. Laukos privatizēto viendzīvokļa māju īpašniekiem valsts vai pašvaldības zemes gabalus, uz kuriem atrodas šīs mājas, nodeva privatizācijai par sertifikātiem.
Taču zemes gabalus, uz kuriem laukos atrodas daudzdzīvokļu mājas, dzīvokļu īpašniekiem nodeva īpašumā bez atlīdzības!
Tātad pēc tam, kad no pašvaldības esat dabūjuši dokumentu par jūsu dzīvokļa domājamās daļas lielumu kopīpašumā, ar pašvaldību varat slēgt līgumu par zemes domājamās daļas nodošanu jūsu īpašumā bez maksas.
Kad ir sadabūti visi šie dokumenti, var doties uz savu VZD nodaļu. Pirmais dzīvokļa īpašnieks, kas tur ierodas, ieraksta māju zemesgrāmatā, un pēc tam ieraksta savu dzīvokli. Kad māja ierakstīta zemesgrāmatā, arī visi pārējie dzīvokļu īpašnieki savus par pajām privatizētos dzīvokļus var ierakstīt zemesgrāmatā. Būs nepieciešama sava dzīvokļa kadastrālās uzmērīšanas lieta un, protams, dzīvokļa pirkuma līgums par pajām (to sauc arī par nekustamā īpašuma nošķiršanas līgumu).
Otrais variants – mājā daži dzīvokļi nav privatizēti. Šī ir vienkāršāka situācija. Ja vismaz viens dzīvoklis nav privatizēts, tātad tas pieder pašvaldībai. Tad pašvaldība ieraksta zemesgrāmatā māju kopā ar zemi. Pēc tam dzīvokļu īpašnieki var doties uz savu VZD nodaļu, ņemot līdzi visus augstāk minētos dokumentus, pasūtīt sava dzīvokļa kadastrālo uzmērīšanu un ierakstīt savus dzīvokļus zemesgrāmatā.
SVARĪGI
• Ja dzīvokļi privatizēti par pajām, pašvaldībai bez maksas to īpašniekiem jānodod mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals, ar katru slēdzot attiecīgu vienošanos. Pārdot šo valsts vai pašvaldības zemi dzīvokļu īpašniekiem ir nelikumīgi!
• Pašvaldības tagad privātpersonām var pārdot neprivatizēto lauksaimniecības vai meža zemi, kura tām agrāk piešķirta nomā. Diemžēl ir pašvaldības, kuras jauc dažādus likumus un pieprasa naudu par zemi zem daudzdzīvokļu mājām.
