Īres tiesības nav ierakstītas zemesgrāmatā. Viss zaudēts? 0
Deviņdesmitajos gados no piecstāvu mājas īpašnieka Rīgas centrā nopirkām īres tiesības uz visu bēniņu stāvu apmēram 176 m2 platībā, kur domājām izbūvēt vairākus dzīvokļus – sev un bērniem. Toreiz vēl nebija zemesgrāmatas, tāpēc šīs īres tiesības nav ierakstītas zemesgrāmatā. Tagad to ļoti nožēlojam.
Daudz ko esam padarījuši – ielikām jumta logus, bēniņus nosiltinājām, ievilkām elektrību, gāzi, auksto un karsto ūdeni, kanalizāciju, izbūvējām vannas istabu un tualeti. Visiem šiem darbiem ir arī saskaņots projekts. Visai mājai uzlikām jaunu jumtu, šos izdevumus dalījām uz pusēm ar iepriekšējo mājas īpašnieku. Vēlāk īpašnieks māju pārdeva citam īpašniekam. Tas mūsu īres tiesības neatzīst un prasa īres maksu. Saka, ka esam viņam parādā par īri par vairākiem gadiem. Bet mēs jau esam samaksājuši vairākus tūkstošus! Apmēram pirms gada jaunais namīpašnieks nomainīja atslēgas, mēs savās telpās vairs netiekam. Mūsu telpās viņš bija iemitinājis celtniekus, kas remontēja māju, viņi lietoja mūsu jauno santehniku un gāzes plīti. Līgums ar “Latvijas Gāzi” bija uz mana vārda, man nācās samaksāt par izlietoto gāzi. Vēlāk namsaimnieks gāzes plīti pievāca pats (tā “pazuda” uzreiz pēc tam, kad zvanīju un lūdzu ļaut paņemt savas personīgās mantas). Savas īres tiesības nevienam pārdot nevaram. Nevaram ielaist arī apakšīrniekus, jo tagadējais mājas īpašnieks to neļauj. Iznāk, ka tie tūkstoši latu, ko esam samaksājuši par īres tiesībām, kā arī ieguldījuši telpu izbūvē un remontā, ir zaudēti? Ko mums darīt? Inta Rīgā
Īpašnieki mainās, bet līgums paliek!
Jaunais namīpašnieks uzskata, ka Intas noslēgtais līgums ar iepriekšējo mājas īpašnieku ir tikai viņu abu privāta vienošanās, un jaunajam īpašniekam tas nav saistošs. Ja šis līgums būtu ierakstīts zemes grāmatā, tad – cita lieta. Tādēļ viņš piedāvā slēgt jaunu līgumu ar ikmēneša īres maksu. Viņš jau ir sarēķinājis, ka par pēdējiem gadiem Intas ģimene viņam it kā esot parādā krietnu summu. Ja nesamaksās – nelaidīs šajās telpās, kā arī neatdos īrnieku mantas.
Īrnieku un namīpašnieku attiecības regulē likums “Par dzīvojamo telpu īri”. Šī likuma 8. pantā “Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā” skaidri un gaiši pateikts – ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi!
Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā.
Tātad, noslēgtais īres līgums mājas jaunajam īpašniekam ir saistošs, kaut arī tas nav ierakstīts zemesgrāmatā.
Kā var grozīt īres līgumu? Tas noteikts likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 13. pantā. Īres līguma nosacījumus var grozīt, īrniekam un izīrētājam rakstveidā vienojoties. Ja īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt īres maksu, izīrētājs vismaz sešus mēnešus iepriekš rakstveidā brīdina īrnieku par tās paaugstināšanu (ja vien īres līgumā nav noteikts citādi). Brīdinājumā norāda īres maksas paaugstināšanas iemeslu un finansiālo pamatojumu. Strīdus, kas rodas sakarā ar dzīvojamās telpas īres līguma grozīšanu, izšķir tiesa.
Īrnieku ieguldījums
Konkrētajā līgumā teikts, ka īres maksa jāsāk maksāt pēc izbūvēto bēniņu telpu nodošanas ekspluatācijā, bet ne vēlāk kā 2000. gadā. Jaunais īpašnieks māju nopirka 2004. gadā, bet 2012. gadā bēniņu durvīm nomainīja atslēgu, un īrnieki tās nevarēja izmantot, tātad pēc atslēgu nomaiņas īres maksu prasīt nav pamata. Līdz ar to, jaunais īpašnieks īres maksu var prasīt par laika posmu no 2004. līdz 2012. gadam. Likumā nav norādīta minimālā īres maksa, privātīpašumā īres maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties (11. pants). Īres maksu veido mājas apsaimniekošanas izdevumi un īpašnieka peļņa. Kaut arī īres maksa būtu neliela, tomēr, ņemot vērā telpu lielo platību un ilgo laika posmu – apmēram 9 gadus, summa var sanākt vairākus tūkstošus liela.
No otras puses, īrnieki nesaņēma dzīvošanai gatavas telpas, bet gan ieguldīja daudz līdzekļu to izbūvē. Par to viņi var prasīt īres maksas atlaidi! Tas paredzēts likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 40. pantā.
Izīrētāja pienākums ir nodot īrniekam dzīvojamo telpu ar visiem tās piederumiem tādā stāvoklī, lai īrnieks varētu to lietot un iegūt no tās visu to labumu, kādu viņam saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu ir tiesības saņemt. Izīrētājs nodrošina dzīvojamās mājas un dzīvojamās telpas uzturēšanu atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajām būvniecības un higiēnas prasībām, kā arī veic dzīvojamās mājas un dzīvojamās telpas kapitālo remontu. Izīrētājs atbild par dzīvojamās mājas konstruktīvo elementu un inženierkomunikāciju bojājumiem, kas radušies mājas vispārējās nolietošanās rezultātā. Ja izīrējamai dzīvojamai mājai vai telpai nepieciešams kapitālais remonts vai arī remonts sakarā ar to, ka tā neatbilst normatīvajos aktos noteiktajām būvniecības un higiēnas prasībām, izīrētājs un īrnieks var vienoties, ka nepieciešamo remontu veic vai tā izmaksas pilnībā vai daļēji sedz īrnieks. Šādā gadījumā īrniekam ir tiesības uz attiecīgu īres maksas samazinājumu!
Un tagad īrnieki var rēķināt, cik naudas viņi izdevuši, lai neapdzīvotus bēniņus izbūvētu par dzīvošanai derīgām telpām. Arī tad, ja lielu daļu darbu veica pašu spēkiem un nav saglabājušās kvītis par katru skrūvi vai reģipša loksni, kopējo ieguldījumu summu var novērtēt, sastādot attiecīgu tāmi.
Pēc tam salīdzināsim abas šīs summas – to, ko namīpašnieks prasa par īri, un īrnieku ieguldījumu! Visdrīzāk, ka otrā būs lielāka.
Kā suns uz siena kaudzes
Pašreizējā situācija, kad namīpašnieks sēž kā suns uz siena kaudzes, bet īrnieki stāv aiz aizslēgtām durvīm, nav izdevīga nevienam. Iemitināt citus īrniekus namīpašnieks nedrīkst, jo izbūvētie bēniņi nav nodoti ekspluatācijā. Par dzīvošanu telpās, kuras nav nodotas ekspluatācijā, būvvalde var uzlikt sodu.
Bēniņu izbūves projekts atrodas pie īrniekiem, viņi ir tā pasūtītāji. Bez šī projekta telpas nodot ekspluatācijā nav iespējams.
Tādēļ labākais variants būtu abām pusēm sarēķināt visus izdevumus, vienoties, ka namīpašnieks samaksā īrniekiem par veiktajiem būvdarbiem (atrēķinot īres maksu) un vienojas par telpu nodošanu ekspluatācijā.
Īrnieki jau ir atraduši citu mājvietu un uz šo nepretendē, tomēr uzdāvināt namīpašniekam savu ieguldīto naudu un darbu arī nav ar mieru.
Pēc tam, kad būs panākta vienošanās un namīpašnieks atlīdzinās īrniekiem viņu ieguldījumus, kā arī plašais bēniņu dzīvoklis būs nodots ekspluatācijā, namīpašnieks varēs to izīrēt un gūt peļņu.
Saprotams, ka namīpašniekam nebija tiesību piesavināties īrnieku mantas vai tās izlikt. Tā ir patvaļība. Ja īrnieks neatbrīvo telpas, viņu izlikt var tikai zvērināts tiesu izpildītājs un tikai tad, ja ir tiesas lēmums par izlikšanu.
Piebildīsim, ka īres līgumi bija populāri deviņdesmitajos gados, kad Rīgā vēl bija dzīvokļu deficīts. Tagad, kad daudzi mūsu tautieši aizbraukuši uz ārzemēm, bet vecākās paaudzes pārstāvji aiziet aizsaulē, Rīgā ir daudz tukšu dzīvokļu, tādēļ pirkt īres tiesības un namīpašniekam avansā samaksāt lielu summu nav jēgas.
Ārvalstīs īres tiesības tirgo pārsvarā ļoti smalkos rajonos, kur dzīvokli savā īpašumā iegādāties nav iespējams, taču var nopirkt īres tiesības, piemēram, uz 99 gadiem (faktiski – līdz mūža beigām) bez tiesībām tās mantot.
