Nozares eksperts: Princips “parāds seko dzīvoklim” ir fantastiska lieta – sen tā vajadzēja! 0
Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija otrajam lasījumam atbalstījusi grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, kas paredz principa “parāds seko dzīvoklim” ieviešanu. Tas nozīmē, ka par nesamaksātajiem komunālajiem pakalpojumiem, mājas pārvaldīšanas izdevumiem, iemaksām uzkrājumu fondā atbildīgs būtu tas, kurš nopircis, piemēram, attiecīgo dzīvokli ar visiem parādiem.
Izmaiņas rosinātas, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku kopību, kā arī dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret to dzīvokļu īpašniekiem, kuri nenorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem, neveic iemaksas mājas uzkrājuma veidošanai.
Patlaban praksē joprojām ir gadījumi, kad viena dzīvokļa parāds var negatīvi ietekmēt visu daudzdzīvokļu māju, tostarp apkures savlaicīgu pieslēgšanu mājai. Plānots, ka parādi uz jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem pāries par periodu, kas nav ilgāks par vienu gadu.
Dzīvokļa iegāde var slēpt nepatīkamus pārsteigumus, piemēram, iepriekšējo īpašnieku parādus par nama pārvaldnieka vai komunālajiem maksājumiem. Aigars Šmits, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) valdes priekšsēdētājs, TV24 raidījumā “Prees klubs” dalās pieredzē par to, kā parādi var ietekmēt īpašuma darījumus, sarežģīt pārdošanas procesu un pat samazināt īpašuma reālo vērtību. Viņš skaidro, kāpēc parādu piedziņa bieži ir bezcerīga un kā pircēji var sevi pasargāt.
Runājot par jaunā veida pieeju un principu darījumiem, Šmits ar entuziasmu atzīmē: “Tā ir fantastiska lieta – sen tā vajadzēja!”
Parādu slogs: jaunā īpašnieka problēma
Aigars Šmits stāsta, ka parādi, kas saistīti ar dzīvokli, nereti rada galvassāpes jaunajiem īpašniekiem, jo tikai, piemēram, “Latvijas Gāze”, parādus neatlaida. “Ja iepriekšējais īpašnieks nav samaksājis, piemēram, par gāzi, un tu kā jaunais īpašnieks vēlies pieslēgt pakalpojumu, tev var nākties segt vecos parādus, lai vispār tiktu pie līguma,” viņš skaidro.
Šmits dalās personīgajā pieredzē: “Man pašam Jelgavā piederēja dzīvoklis, kurā nama pārvaldnieks nebija pareizi uzskaitījis parādus. Mans dzīvoklis nebija parādā, bet mājas grāmatvedībā parādījās 900 eiro parāds, kas patiesībā bija attiecināms uz iepriekšējo īpašnieku.”
Saskaņā ar 2024. gada Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācijas datiem, aptuveni 15% dzīvokļu Latvijā ir saistīti ar komunālo maksājumu parādiem, kas vidēji sasniedz 500–2000 eiro uz vienu īpašumu.
Parādu piedziņa: teorija pret realitāti
Šmits norāda, ka teorētiski parādus var piedzīt no iepriekšējā īpašnieka, taču praksē tas bieži ir bezcerīgi. “No cilvēkiem, kuri pārdod īpašumu ar parādiem, parasti nav ko piedzīt. Viņi apzinās, ka viņiem nekas oficiāli nepieder, tāpēc piedziņa kļūst par skriešanu pakaļ vējam,” viņš skaidro.
Viņš apraksta tipisku scenāriju: “Es varu vērsties tiesā, tērēt resursus, lai piedzītu parādu. Pēc tam spriedumu nododu tiesu izpildītājam, kurš var apķīlāt parādnieka algu vai īpašumu. Taču bieži vien šiem cilvēkiem nav ne algas, ne mantas, ko apķīlāt.”
Šmits min piemēru no savas prakses, kur parādnieks izgāja maksātnespējas procesu, bet parāds palika nereģistrēts. “Cilvēks kļuva maksātnespējīgs, un parāds, kas it kā bija piesaistīts dzīvoklim, netika nodzēsts bankrota procedūrā. Tas radīja neskaidrības un vilkās gadiem,” viņš stāsta.
2024. gada Tiesu administrācijas dati liecina, ka 60% parādu piedziņas lietu Latvijā beidzas bez rezultāta, jo parādniekiem nav oficiālu ienākumu vai īpašumu.
Parādu ietekme uz īpašuma vērtību
Parādi var sarežģīt ne tikai darījuma procesu, bet arī ietekmēt dzīvokļa tirgus vērtību. Šmits skaidro: “Ja dzīvoklim ir 3000 eiro parāds, pircējs var piedāvāt cenu par 3000 eiro zemāku, piemēram, 7000 eiro, un pirkuma līgumā zemesgrāmatā parādīsies tieši šī summa. Tas rada neskaidrības par reālo darījuma vērtību.”
Viņš piebilst, ka šāda prakse apgrūtina īpašuma vērtēšanu: “Ja kaimiņš pārdeva līdzīgu dzīvokli par 10 000 eiro, bet tu piedāvā 7000 eiro parāda dēļ, vērtētājam ir grūti saprast, vai darījums atspoguļo tirgus cenu vai ir mākslīgi samazināts.”
Šādas situācijas var radīt problēmas arī bankām, kas izsniedz hipotekāros kredītus, un ietekmēt nekustamā īpašuma tirgus caurspīdīgumu.
Saskaņā ar Arco Real Estate 2024. gada pārskatu, aptuveni 8% dzīvokļu darījumu Rīgā un Jelgavā ir saistīti ar parādu risināšanu, kas vidēji samazina darījuma summu par 5–10%.
Kā pasargāt sevi no parādu slazdiem?
Lai izvairītos no problēmām, Šmits iesaka rūpīgu sagatavošanos pirms dzīvokļa iegādes:
Pārbaudiet parādus: Pieprasiet no nama pārvaldnieka izziņu par dzīvokļa parādu neesamību vai to apmēru.
Konsultējieties ar juristu: Pārliecinieties, ka pirkuma līgumā ir skaidri noteikts, kurš sedz esošos parādus.
Pārbaudiet zemesgrāmatu: Pārliecinieties, ka īpašumam nav apgrūtinājumu vai nenokārtotu saistību.
Izvērtējiet pārdevēju: Ja pārdevējam ir finansiālas problēmas, esiet īpaši piesardzīgi, jo parādu piedziņa var būt neiespējama.
Šmits uzsver: “Pircējam jābūt modram, jo parāds nav brālis. Neuzticieties mutiskām vienošanām – viss jāfiksē rakstiski, lai izvairītos no juridiskām problēmām.”
