Nemierīgos laikos – vairāk krāpnieku. Saruna ar Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāju Jāni Skrastiņu 4
Zigfrīds Dzedulis, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Par nekustamā īpašuma pircēju un pārdevēju godaprātu saruna ar Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāju Jāni Skrastiņu.
Ik gadu rīkotajās Notāru dienās notāri brīdina iedzīvotājus neiekrist krāpnieku nagos darījumos ar nekustamo mantu. Vai krāpšanu skaits pieaug?
J. Skrastiņš: Krāpšanu skaits parasti palielinās krīžu laikā. Tā bija 2008. gadā, kad sākās finanšu krīze. Un ir pašlaik, kad izplatās vīruss, Krievija iebrukusi Ukrainā, krasi ceļas enerģijas cenas.
Krīžu ietekmē samazinās cilvēku ienākumi, tāpēc pierunāt uz nelikumīgu darbību dažus izdodas vieglāk un ātrāk.
Krāpniecisko shēmu organizētāji turklāt paši nekur publiski neparādās. Bet atrod cilvēkus, kuri par noteiktu atlīdzību uzdarbojas viņu vietā. Tā kā visi apkrāptie pēc tam nevēršas policijā, precīzas statistikas par krāpniecību apmēru darījumos ar nekustamo īpašumu diemžēl nav.
Jūs sakāt, ka krāpšanu statistikas nav. Bet varbūt notāriem ir sava uzskaite?
Arī mums tādas nav. Bet ir iekšējās brīdināšanas sistēma. Ja notārs pamana kādā darījumā kaut ko aizdomīgu, tad viņš nekavējoties brīdina par to pārējos kolēģus. Latvijas Zvērinātu notāru padome tikko izdevusi “Krāpšanas rokasgrāmatu”, kurā ar patiesos notikumos balstītiem sešiem piemēriem uzskatāmi esam parādījuši, kā krāpnieki spēj ļoti vienkārši apiet likumus.
Katrā stāstā atainots viens konkrēts dokumenta veids – vekseli, privāts testaments, privāts līgums, ārvalstīs izdotas pilnvaras un tulkojumi, kurus likuma robu dēļ sekmīgi izmantojuši krāpnieki.
Kur ar šo rokasgrāmatu var iepazīties?
Esam izlēmuši to neizplatīt plašākam lokam.
Kā tā?
Lai kādam jaunam censonim neienāktu prātā atkārtot šīs krāpnieciskās darbības, kas likumu robu dēļ ir gaužām vienkāršas. Ar izdevuma saturu iepazīstināsim jaunievēlētos Saeimas deputātus, kuri ar attiecīgu likumu grozījumiem var samazināt krāpniecības riskus un aizsargāt iedzīvotājus.
Kuri tad ir tie likumu robi, kas rada šos riskus?
Nav tāda viena likuma, kuru grozot, vienā rāvienā visi riski izzudīs. Stāsts ir par sistēmu. Zemesgrāmatā pašlaik reģistrē gan mājas kārtībā, gan pie zvērināta notāra noslēgtos līgumus. Diemžēl šo mājas kārtībā noslēgto līgumu saturu neviens nepārbauda. Darījuma puses ierodas pie notāra, kurš pārbauda, vai cilvēks ir nekustamā īpašuma īpašnieks, apstiprina darījumā iesaistīto pušu parakstus, uzraksta nostiprinājuma lūgumu iesniegšanai zemesgrāmatā. Un viss! Notārs pat neredz šo mājas kārtībā uzrakstīto līgumu.
Lietuvā, Igaunijā un lielākoties arī citās Eiropas valstīs visi nekustamā īpašuma darījumi ir jākārto tikai pie notāra – valsts amatpersonas, kuras pienākums ir iedziļināties līguma saturā, jo tā iespējams novērtēt darījuma raksturu, pārbaudīt naudas izcelsmi u. c. Darījumā iesaistītajām pusēm bieži vien ir atšķirīgas intereses, tāpēc notārs pārbauda, vai līgumā noteiktās tiesības un pienākumi ir līdzsvarā.
Ko darīt, lai mazinātu nekustamo īpašumu izkrāpšanu?
Latvijā jāievieš tāda pati kārtība kā citās Eiropas valstīs – visi nekustamā īpašuma darījumi jākārto pie notāra. Valstij jāuzņemas atbildība par to, lai iedzīvotājiem nebūtu jāzaudē vērtīgi nekustamie īpašumi, kuri bieži viņiem ir vienīgie. Kārtībai jābūt tādai pašai kā ar obligāto civiltiesisko apdrošināšanu autotransportam. Kamēr tās nebija, satiksmes negadījumā iekļuvušie skaidroja attiecības savā starpā kā mācēdami, dažkārt pat ar parādu piedzinēju firmu vai visparastāko reketieru palīdzību.
Vai par nepieciešamajām pārmaiņām darījumos ar nekustamo mantu notāri runājuši Tieslietu ministrijā, citās valsts pārvaldes iestādēs?
Par tām nemitīgi esam runājuši divdesmit aizvadītajos gados un no dažādām tribīnēm. Tās apspriedes par to, ka varbūt kaut kas tomēr būtu jāmaina, parasti sākas tad, kad gaismā nāk kārtējā nekustamā īpašuma izkrāpšana, un sākas skandāls.
Ja par to runāts jau gadiem ilgi, kāpēc nekas nemainās?
Ministriju izveidotajās darba grupās parasti uzaicina pārstāvjus no visām ar nekustamiem īpašumiem tieši vai pakārtoti saistītām nozarēm. Sanāksmēs runā daudz un gari, bet parasti tās beidzas ar neko.
Te mazliet atkāpšos vēsturē. Atjaunojot valstisko neatkarību, atgriezāmies pie Civillikuma, Notariāta, Zemesgrāmatu un citiem likumiem, kuri Latvijā bija izdoti pirms kara. Pirmās brīvvalsts laikā ar šiem likumiem mēs pat bijām priekšā saviem tuvākajiem kaimiņiem, kuriem tie bija nepilnīgāki. Igauņiem un lietuviešiem atgūstot valstisko neatkarību, īsti nebija ko atjaunot.
90. gadu sākumā mūsu kaimiņi uzrakstīja no jauna šos likumus, kas skar nekustamo īpašumu darījumu jomu, – atbilstošus mūsdienu apstākļiem. Mēs palikām pie pirmās brīvvalsts laikā izdotajiem likumiem. Bet kopš tā laika pagājis vismaz pusgadsimts! Igauņi pat neko jaunu neizgudroja. Tā vietā pārkopēja Vācijā ieviesto sistēmu, kas paredz darījumu kārtošanu tikai pie notāra.
Arī pirmās brīvvalsts laikā visi darījumi bija jākārto pie notāra. Bet, atjaunojot Civillikumu, šo noteikumu mēs vairs neņēmām vērā.
Kāpēc?
Darījumos ar nekustamo īpašumu iesaistās tā dēvētie nekustamo īpašumu attīstītāji, starpnieki, uzņēmēji, kuriem katram ir savas intereses. Uzņēmēji vēlas iespējami mazāku iejaukšanos darījumos no valsts puses.
Tiklīdz kādos publiskos pasākumos aicinām nodot darījumu uzraudzību valsts rokās, lielā uzņēmēju kompānija vienmēr iebilst.
Tā, viņuprāt, būšot darījumu procedūru sadārdzināšana, birokrātijas palielināšana, apdraudējums uzņēmējdarbībai. Tā kā uzņēmēju resursi un ietekme ir gana liela, līdz šim viņiem vienmēr izdevies pārliecināt lēmumu pieņēmējus.
Jūs iesakāt kārtot darījumus tikai pie notāriem, kuru pašlaik Latvijā ir 109. Bet arī dažu notāru uzvārdi, piemēram, Dace Čaklā, Laila Poriete, Ināra Dobbermane, tiek nosaukti saistībā ar krāpnieciskiem darījumiem, kuros viņi it kā bijuši iejaukti. Cik droši, jūsuprāt, doties pie notāriem kārtot darījumu?
Pie notāra doties tomēr ir drošāk. Protams, jebkurā nozarē var atrasties kāds negodprātīgs cilvēks. Pret to nav pasargāts neviens. Līdz šim gan neviens notārs nav saņēmis notiesājošu spriedumu. Ināras Dobbermanes gadījumā bija privātā kārtā taisīts viltots testaments. Kad vēlāk atklājās viltojums, visi brīnījās, kā tas varēja notikt, ja šī mantojuma lietā bija klāt notārs. Bet notāriem nav nekādu instrumentu, kā pārbaudīt privātā kārtā taisītos testamentus vai citu šādi iesniegto dokumentu ticamību. Tāpēc jau arī aicinām ierobežot šādus darījumus, lai šo krāpšanu būtu iespējami mazāk un lai neciestu šo īpašumu labticīgie ieguvēji.
Īpašuma darījumus var pasargāt dažādi
Olafs Zvejnieks, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
* Kaspars Lukačovs, “Luminor” bankas privātpersonu kreditēšanas vadītājs Baltijā: “Slēdzot hipotekārā kredīta līgumu par mājokļa iegādi, banka neprasa un iesaistītajām pusēm arī nav pienākuma notariāli apliecināt nekustamā īpašuma pirkšanas–pārdošanas līgumu. Šāda prasība klientiem sadārdzinātu darījuma noformēšanu un prasītu papildu laiku. Hipotēkas noformēšanas procesa caurskatāmību un ticamību nodrošina notariāli apliecināts nostiprinājuma lūgums zemesgrāmatai, kā arī citi dokumenti un procesi.”
* Kārlis Danēvičs, SEB bankas valdes loceklis, atbildīgais par kredītu un risku kontroles jomu: “Bankai ir svarīgi, lai brīdī, kad banka ieskaita nekustamā īpašuma kredīta summu šī īpašuma pārdevēja kontā, notiek arī nekustamā īpašuma īpašnieka maiņa. Taču, vai tas notiek caur bankas darījuma kontu, notāru vai arī pārdevējs un pircējs paši uzņemas darījuma riskus – tas ir darījuma dalībnieku ziņā, banka konkrētas prasības neizvirza.
Bankas uzskata, ka labākais mehānisms nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas darījumu veikšanai ir darījuma konts – tam ir laika gaitā labi noslīpēta procedūra, augsts caurspīdīgums un drošības pakāpe abām darījumā iesaistītajām pusēm.
Arī pirkšanas un pārdošanas līguma juridiskos aspektus šāda mehānisma izmantošanas gadījumā pārbauda bankas darbinieki, uzņemoties daļu atbildības par to, kaut gan galvenā atbildība, neapšaubāmi, gulstas uz zemesgrāmatu, kas reģistrē īpašuma tiesību maiņu. Personiski zinu arī vairākus gadījumus, kad bankas atteikušās apkalpot darījumu vai nu nekustamā īpašuma pārdevēja reputācijas, vai arī pārdodamā nekustamā īpašuma neskaidrās izcelsmes dēļ.”
