Mājai septiņi īpašnieki. Kā izmantot koplietojamās telpas? 0
Kopīpašumā esošā māja ar 112 m² kopējo platību un 57,2 m² dzīvojamo platību pieder septiņiem īpašniekiem – katram sava domājamā daļa. Trim īpašniekiem pieder 19/70 domājamās daļas, četriem īpašniekiem pieder 3/70 domājamās daļas. Šajā namā dzīvo tikai viens īpašnieks. Vai koplietošanas telpas drīkst izmantot atbilstīgi katra domājamai daļai? Vai citi īpašnieki, kuri šeit nedzīvo, drīkst piekrāmēt virtuvi ar savām mantām tā, ka nevar pat iziet cauri? Par dzīvojamo platību ir noslēgts koplietošanas līgums, pēc kura apdzīvojamā platība neatbilst domājamām daļām (nesakritība ir apmēram 7–8 m²). Diviem īpašniekiem pēc tiesas sprieduma pieder 24 m², bet pēc lietošanas kārtības līguma viņi izmanto tikai 16 m², taču nekustamā īpašuma nodokli visu laiku (aptuveni 20 gadu) maksā par 24 m². Pārējie īpašnieki tagad grib pārdot savu daļu. Vai viņiem ir tiesības pārdot īpašumu, par kuru viņi nemaksā nodokli un kurš neietilpst viņu domājamā daļā? Ja viņi pārdos savas domājamās daļas svešam cilvēkam, vai šiem diviem cilvēkiem būs jāmaksā nodokļi arī par svešo cilvēku? ANTONS RĪGĀ
Zvērināts advokāts Jānis Dzanuškāns (zvērinātu advokātu birojs “Dzanuškāns & Partneri”) skaidro: ja virtuve atrodas visu kopīpašnieku kopīgā lietošanā, visiem ir vienlīdzīgas tiesības to lietot neatkarīgi no tā, vai kopīpašnieks pastāvīgi dzīvo īpašumā vai ne.
Taču Civillikuma 1068. pantā teikts, ka neviens kopīpašnieks nedrīkst rīkoties ar kopēju lietu vai tās daļu pretēji pārējo kopīpašnieku gribai. Virtuvi piekrāmēt ar mantām, apgrūtinot vai padarot neiespējamu tās lietošanu, pieļaujams tikai gadījumā, ja tam piekrīt visi kopīpašnieki. Tostarp 1068. panta otrajā daļā teikts, ka katram kopīpašniekam ir tiesības protestēt pret tādu viena vai visu pārējo kopīpašnieku rīcību un šīs tiesības viņam nevar atņemt ar balsu vairākumu.
Atbildot par pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli, būtiski ir tas, ka ar kopīpašuma dalītas lietošanas noteikšanu kopīpašnieku domājamās daļas nemainās. Atbilstīgi tiesu praksei un Civillikuma 1070. panta jēgai nekustamā īpašuma dalīta lietošana nosakāma, maksimāli samērojot lietošanā nododamo telpu kvadratūru, raksturu, atbilstību to izmantošanas mērķim, ņemot vērā telpu saimniecisko nozīmi. Tas gan nenozīmē matemātiski precīzu, proporcionāli īpašnieku domājamām daļām noteiktu platības sadali. Jāsaprot, ka kopīpašnieka lietošanā nodalīta nekustamā īpašuma daļa nav šā kopīpašnieka patstāvīgs, atsevišķs īpašums.
Saskaņā ar Civillikuma 1071. pantu nastas, kas attiecas uz kopējo lietu, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jādala kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. Savukārt likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 2. panta ceturtajā daļā precīzi noteikts, ka nodokli par nekustamo īpašumu, kas sakarā ar kopīpašuma tiesībām pieder vairākām personām, maksā katrs kopīpašnieks atbilstīgi savai domājamai daļai. Tas nozīmē, ka jums ir pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli atbilstīgi domājamās daļas lielumam, nevis lietošanā nodotajai platībai.
Taču, lai panāktu taisnīgāku risinājumu, ar kopīpašniekiem var vienoties par nekustamā īpašuma nodokļa kompensēšanu, t.i., kopīpašnieks, kura lietošanā nodota lielāka īpašuma platība, samaksā citam kopīpašniekam, kura lietošanā nodota mazāka īpašuma platība, pārmaksāto nodokli. Derētu apsvērt arī nekustamā īpašuma dalītas lietošanas līguma grozīšanu, lai jūsu lietošanā tiktu nodota lielāka nekustamā īpašuma platība. Šādi risinājumi iespējami, labprātīgi vienojoties ar kopīpašniekiem vai ceļot atbilstīgu prasību tiesā.
Tomēr ieteicams vērsties pie profesionāla juridiskās palīdzības sniedzēja (advokāta vai jurista), lai saņemtu detalizētāku skaidrojumu un izlemtu, kā labāk rīkoties.
