Mobilā versija
+0.2°C
Antonija, Anta, Dzirkstīte
Trešdiena, 7. decembris, 2016
19. septembris, 2014
Drukāt

Tiesu izpildītājs pārdod dzīvokli. Vai pirkt? (5)

Foto - ShutterstockFoto - Shutterstock

Tiesu izpildītāju mājaslapā var atrast daudzus sludinājumus par nekustamo īpašumu pārdošanu izsolēs. Tiek piedāvāti dzīvokļi par samērā zemām cenām Rīgā un citās lielās pilsētās. Kā notiek pārdošana izsolē? Ar ko riskē pircējs? Vai ir vēl kādi papildu izdevumi, izņemot nosolīto summu? 
ALBERTS RĪGĀ

Latvijas zvērinātu tiesu izpildītāju mājaslapas www.lzti.lv sadaļā “Izsoļu sludinājumu bāze” var atrast ļoti daudz paziņojumu par visām nekustamā īpašuma un arī kustamas mantas izsolēm, kuras Latvijā rīko zvērināti tiesu izpildītāji. Lielākajai daļai sludinājumu pievienoti arī īpašumu fotoattēli. Sludinājumi sakārtoti pēc datumiem, saraksta sākumā ir konkrētajā un nākamajā dienā paredzētās izsoles, tām seko vēlākas, līdz pat nākamā gada sākumam.

Par lētu cenu


Izsoļu norisi regulē Civilprocesa likuma 73. nodaļa “Piedziņas vēršana uz nekustamo īpašumu”. Lai piedalītos izsolē, jāiemaksā nodrošinājuma nauda – 10% no īpašuma novērtējuma (nevis no sākumcenas, kura var būt arī zemāka!). Piemēram, ja dzīvoklis novērtēts par 8000 eiro, katram dalībniekam jāiemaksā 800 eiro. Nauda uz norādīto tiesu izpildītāja depozītkontu Valsts kasē jāiemaksā dienu pirms izsoles. Praksē tas nozīmē, ka tā jāiemaksā vismaz divas darba dienas pirms izsoles, ņemot vērā, ka bankas pārskaitījums var aizņemt pāris dienu. Izsole parasti notiek tiesu izpildītāja prakses vietā.

Īpašumus piedāvā par sākumcenu, kas ir zemāka par tirgus vērtību. Kurš nosaka tik zemu cenu? Nekustamo īpašumu uz parādnieka rēķina (!) pēc tiesu izpildītāja pieprasījuma novērtē sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, nosakot tā piespiedu pārdošanas vērtību. Šo novērtējumu tiesu izpildītājs ierakstītā vēstulē paziņo parādniekam, piedzinējam un hipotekārajam kreditoram, vienlaikus izskaidrojot viņu tiesības 10 dienu laikā no paziņojuma nosūtīšanas dienas lūgt īpašuma atkārtotu novērtēšanu. Persona, kura lūgusi atkārtotu novērtēšanu, sedz novērtēšanas izdevumus tiesu izpildītāja noteiktajā termiņā, iemaksājot nepieciešamo naudas summu tiesu izpildītāja kontā. Ja šī naudas summa termiņā nav iemaksāta, tiesu izpildītājs lūgumu par atkārtotu novērtēšanu noraida.

Izsoli izziņo vismaz mēnesi iepriekš. No tā brīža jebkurš interesents var iepazīties ar dokumentiem, kas attiecas uz īpašuma pārdošanu.

Vismaz divas nedēļas iepriekš tiesu izpildītājs ierakstītā vēstulē par izsoli paziņo parādniekam, piedzinējam, kopīpašniekiem (ja tādi ir), hipotekārajam kreditoram un personai, kuras labā nostiprināta ķīlas tiesību vai aizlieguma atzīme.

Protams, nav zināms, cik gribētāju ieradīsies un kādu beigu cenu nosauks. Izsoli var atcelt arī pēdējā brīdī, ja parādnieks nomaksā parādu vai citādi vienojas ar kreditoru.

Kurš piedāvā vairāk?


To, kā izsoles notiek ārzemēs, lielākā daļa no mums ir redzējuši filmās. Kā tās norisinās Latvijā?

Katram izsoles dalībniekam jāuzrāda sava pase un notariāli apstiprināta pilnvara (ja viņš rīkojas uz pilnvaras pamata) un jāiesniedz to kopijas. Izsole sākas no īpašuma novērtējumā norādītās piespiedu pārdošanas vērtības. Ja bijušas divas novērtēšanas, tā sākas no augstākās novērtējuma summas. Tiesu izpildītājs nosauc sākumcenu un nosaka izsoles soli, ne mazāku par 1% un ne lielāku par 10% no sākumcenas. Pēc tam tiesu izpildītājs jautā izsoles dalībniekiem, vai kāds sola vairāk. Kamēr turpinās pārsolīšana, solītāju solītās cenas tiesu izpildītājs paziņo mutvārdos un ieraksta izsoles aktā, norādot solītāja vārdu un uzvārdu.

Izsole notiek arī tad, ja ieradies tikai viens dalībnieks. Tad viņam jānosola īpašums par vienu soli vairāk. Solīšanā nav tiesību piedalīties parādniekam, viņa aizbildnim vai aizgādnim, kā arī personai, kas piedalījusies nekustamā īpašuma aprakstē, un tiesu izpildītājam, kurš rīko izsoli.

Pārsolīšanai beidzoties, tiesu izpildītājs trīsreiz jautā, vai neviens nesola vairāk. Ja neseko pārsolījums, tiesu izpildītājs paziņo, ka pārsolījumus vairs nepieņem un īpašums ir pārdots.

Izsolē var būt viena slidena vieta – Civilprocesa likuma 609. pantā minētā divkāršā izsole, kad īpašumu pārdod ar hipotekārā kreditora noteikto apgrūtinājumu. Taču praksē šo pantu izmanto ļoti reti.

Nodrošinājuma naudu, ko iemaksājusi persona, kura izsolē nopirkusi nekustamo īpašumu, ieskaita pirkuma maksā. Pārējiem izsoles dalībniekiem iemaksāto nodrošinājuma naudu pēc izsoles nekavējoties izsniedz atpakaļ.

Ja sola, bet nemaksā


Nosolītājam viena mēneša laikā jāsamaksā visa summa, ko viņš nosolījis, kā arī pievienotās vērtības nodoklis, ja izsoles cena apliekama ar PVN (parasti gan to ar PVN neapliek), un vēl 71,14 eiro liela valsts nodeva par nekustamā īpašuma nostiprināšanas pieteikumu uz ieguvēja vārda.

Kad nosolītājs samaksājis visu summu, tiesu izpildītājs izsoles aktu iesniedz apstiprināšanai apgabaltiesā, kuras teritorijā atrodas īpašums.

Ja noteiktā termiņā netiek samaksāta visa summa, iemaksāto nodrošinājuma naudu nosolītājs atpakaļ nesaņem. To neatgūst arī tad, ja konstatē, ka nosolītājam nebija tiesību piedalīties izsolē.

Tiesu izpildītājs izsoli atzīst par nenotikušu, ja izsolē nav ieradies neviens solītājs vai neviens no klātesošajiem nepārsola sākumcenu, vai arī nosolītājs noteiktā termiņā nesamaksā visu summu.

Ja izsole nav notikusi, tiesu izpildītājs nekavējoties paziņo par to visiem kreditoriem un parādnieka līdzīpašniekiem (ja tādi ir), uzaicinot viņus paturēt īpašumu sev (proti, nopirkt) par nenotikušās izsoles sākumcenu. Savukārt, ja izsole atzīta par nenotikušu tāpēc, ka nosolītājs noteiktajā laikā nav samaksājis visu summu, tiesu izpildītājs uzaicina solītāju, kurš solījis otro augstāko cenu, nopirkt īpašumu par šo cenu. Lēmums jāpieņem ātri un par to tiesu izpildītājam jāpaziņo divu nedēļu laikā no uzaicinājuma nosūtīšanas dienas, tātad apdomāties var aptuveni vienu nedēļu.

Ja neviens nav pieteicies paturēt īpašumu sev, rīko otro izsoli. Tajā sākumcena ir par 25% zemāka nekā pirmajā izsolē. Trešās izsoles nav. Ja īpašumu neizdodas pārdot otrajā izsolē un neviens no kreditoriem un līdzīpašniekiem nevēlas to paturēt sev, īpašums paliek iepriekšējam īpašniekam un piedziņas atzīme zemesgrāmatā tiek dzēsta. Tad tiesu izpildītājam jāmeklē citi veidi, kā piedzīt parādu.

Priekšrocības un trūkumi


Kādas ir priekšrocības un trūkumi, pērkot īpašumu izolē, salīdzinājumā ar situāciju, kad īpašnieks to pārdod pēc brīvas gribas (pats vai ar māklera starpniecību)?

Ja īpašumu pārdod īpašnieks, viņš to labprāt izrāda pircējam. Pērkot dzīvokli vai māju izsolē, to, visticamāk, varēs apskatīt tikai no ārpuses. Kas atrodas aiz slēgtajām durvīm – elegants remonts vai telpas ar izplēstiem apkures radiatoriem –, var tikai minēt.

No pārdevēja pircējs var prasīt izziņas, ka nav parādu par gāzi un elektrību. Ja īpašumu pārdod tiesu izpildītājs, tas jānoskaidro pircējam pašam un, iespējams, jāparūpējas par pakalpojumu atjaunošanu, ja tie atslēgti iepriekšējā īpašnieka parādu dēļ.

Pērkot īpašumu izsolē, var izmantot arī bankas kredītu, taču jāievēro daži papildu nosacījumi, kas jānoskaidro pie konkrētā tiesu izpildītāja. Ja atlikusī summa netiek samaksāta mēneša laikā, pircējs zaudē iemaksāto nodrošinājuma naudu. Toties, pērkot īpašumu, ko pārdod brīvprātīgi, šādu ierobežojumu nav.

Taču būtiskāks ir cits aspekts. Ja īpašumu pārdod brīvprātīgi, pircējs un pārdevējs slēdz līgumu, kurā nosaka datumu telpu atbrīvošanai, pārdevējs arī apņemas nodrošināt, ka tajās vairs nebūs deklarēta neviena persona. Toties izsolē var nopirkt īpašumu ar iemītniekiem. Šie cilvēki turpinās tajā dzīvot, jo viņiem, visticamāk, nav kur iet. Jaunais īpašnieks ievākties dzīvoklī (juristi to sauc par ievešanu valdījumā) un izlikt vecos iemītniekus varēs tikai tiesas ceļā. Tiesāšanās visdrīzāk ilgs gadiem ilgi, būs juridiski smaga un psiholoģiski nomācoša.

SVARĪGI


• Pirkšanai izsolē ir viena priekšrocība – zema cena.

• Pircējs riskē, jo dzīvokli vai māju visbiežāk nevar apskatīt no iekšpuses, lai novērtētu īpašuma stāvokli.

• Mājoklī var dzīvot iepriekšējie iemītnieki, kurus izlikt pircējs varēs tikai tiesas ceļā.

Pievienot komentāru

Komentāri (5)

  1. Sakiet lūdzu kur griezties ja tika atņemts dzīvoklis un pārdots izsolē man par to neziniot un nebrīdinot. Nolika tikai fakta priekšā kur un cikos notiks izsole??? Atņem dzīvoli tikai parādu dēl vai tas ir taisnīgi ja cilvēks maksāja daļēji par komunālajiem pakalpojumiem???

  2. informācija jebkuram naivam pircējam!!!! ja paradnieks ir oficiāli deklarēts ārzemes ,jums nesanāks norofmēt īpasūmu 1-2 gadus,bēt ja paradnieks parsūdzēs izsoles rezulātu?tad vispar f”ilmas beigas”-gaidisiet 3-5 gadus .naudu smaksasiet uzreiz,bēt gaidisiet juridiski īpasumu 2-5 gadus.Laipni lūdzam uz isolem!!!!

  3. Liepaja tiesas-izpilditaji strada uz vienu roku ar kriiminalam strukturam un namparvaldiem,kam kriminalstrukturas maksa un parniem paradus no paradniekiem,vel liidz tam tiesam ,ka tre6a persona.Un tiesas izpilditaj no vinjas vardas ,ko ne afise uz tiem tiesam atniem no cilvekiem pat pa paradu 300euro,kas strada oficiali pa minimalu algu un kas maksa katru menesi pa dziivokli ne pilna apmera,est aari vajag tam irniekam. Tie cilveki pat nezinaja ,ka kads iedev vinju dziivoklju uz tiesu.Ka pec tam paskajdroja tiesas-izpilditaja vinjaj nav obligati zinjot un atvest to irnieku tiesa un ja no irnikiem nav ko niemt no minimalas algas,to liikums ajzliedz viniem to darit vinji atniem no tiem dziivokljus .Un nodot to caur aukcionu jau paziistamam parpircejam.Un saniem no tiem visiem pasutitajem vel sev papildus naudinjas ,pie 8000 euro menesi liidz 22000euro.Ko oficiali tie saniem pec papiriem.Un kur ir te ta tajsniiba?Parejzi ,tiem kam ir nada.

  4. ĻOti bīstami ir pirkt atņemtu īpašumu- nav noslēpums ,ka Jūs varat saņemt nāvējošu lāstu kopā ar īpašumu….VID jaunā ēka ,kā piemēŗs.

  5. Šie dzīvokļi ir nolādēti, jo ne jau aiz labas gribas dzīvokļa īpašnieks nonācis tik tālu, ka viņa īpašumu izsola. It īpaši tas attiecas uz dzīvokļiem, kas tiek atņemti par nemaksāšanu par apsaimniekošanu, jo apsaimniekotās reāli to neveic.

Draugiem Facebook Twitter Google+