Daudzdzīvokļu mājas uzturēšana: iedzīvotāju atbildība. “Ja ēka netiek remontēta, tā beigās sabrūk” 52
Andris Ozoliņš, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Katra māja noveco. Ja tā netiek ik pa laikam remontēta, ēka visbeidzot sabrūk. Daudzas bezgala romantiskās bruņinieku piļu drupas, kas izkaisītas pa Latviju, rāda neremontētu un neatjaunotu ēku likteņus. Toties šo glezno drupu laikabiedres, kārtīgi remontētas pilis, piemēram, Ēdole, rāda, ka jebkuru ēku, ja to regulāri kopj, var ekspluatēt neierobežoti.
Uz visām daudzdzīvokļu ēkām šis pats princips attiecas, ja ēku regulāri neremontēs, tā neizbēgami sabruks. Ēkas un tās konstrukciju vidējais kalpošanas ilgums noteikts būvniecības normatīvos. Pēdējos gados aktuāli kļūst padomju laikā tapušā dzīvojamā fonda ekspluatācijas termiņi, kas jau sasnieguši vai tuvojas paredzētā ekspluatācijas termiņa beigām. Tas, protams, nenozīmē, ka ēkas tūlīt sabruks, tomēr tām nepieciešama smalka būvinženiera diagnostika un no tās izrietošie remontdarbi. Daļai padomju laikā tapušā dzīvojamā fondam, kā Brežņeva laika ēkām un lietuviešu projektam (464. sērija), jau ir noslēdzies ēkas derīguma termiņš. Tas beidzas arī 316., 318. sērijas namiem vai tā saucamajām hruščovkām. Tuvāko gadu laikā kapitālremonts kļūs aktuāls arī 103., 104., 467., 602. sērijas daudzdzīvokļu mājām.
Turklāt jāņem vērā, ka padomju laika dzīvojamam fondam ir savas īpatnības, jo ne vienmēr bija pieejami pietiekoši kvalitatīvi būvmateriāli un ne vienmēr arī celtnieka darbs bija gana kvalitatīvs.
Kopā ar vēlmi par katru cenu “piecgadi paveikt trīs gados” tas paaugstināja riska faktorus, jo pārmērīga steiga ir būvniecības kvalitātes lielākais ienaidnieks. Daudzas ēkas tika veidotas kā pagaidu dzīvojamā platība. Par spīti riska faktoriem padomju laikā tapušās ēkas ir pietiekoši stabilas, jo to projektēšanā tika iekļauta vairākkārtēja izturības rezerve. Šīs ēkas renovējot, droši var sasniegt mūsdienīgus standartus gan siltuma ekonomijas, gan ārējā izskata un iedzīvotāju komforta ziņā.
Lai fiksētu pašreizējo ēku stāvokli, Ekonomikas ministrija nesen veikusi vairāku padomju laikā celto dzīvojamo ēku sēriju izpēti. Kopumā tajā secināts, ka ēku ekspluatāciju var turpināt, ja tiek veikti ēkas uzturēšanai nepieciešamie remonti, tai skaitā demontēti bīstamie elementi.
Īpaši neviennozīmīgs stāvoklis ir Rīgā, kur atrodas 11 700 daudzdzīvokļu mājas, kas ir 29,7% no kopējā daudzdzīvokļu ēku skaita Latvijā. 59% ēku ir būvētas pirms 1945. gada, bet 34,4% laikposmā no 1945. gada līdz 1993. gadam.
Liela daļa šo ēku ir tehniski novecojušas, un ir nepieciešams atjaunot vismaz 6000 ēku. Taču ir arī labas ziņas: saistībā ar pieaugošajām energoresursu cenām iedzīvotāju interese par iespēju atjaunot savas ēkas ir ievērojami palielinājusies.
Jāuzņemas atbildība
2021. gadā pieņemtajos MK noteikumos “Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21” teikts, ka daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamai ēkai tehniskā apsekošana jāveic periodiski būves ekspluatācijas laikā un ne retāk kā reizi desmit gados.
Pēc tam kad tehniskā apsekošana veikta, būtu jāiegūst energosertifikāts. Tad, sekojot būvinženiera rekomendācijai, jāsāk ēkas remontdarbi. Un būtu vēlams, ja to laikā tiktu veikta ēkas vispārējā renovācija.
Jāatgādina, ka īpašniekiem ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi pret savu īpašumu. Tā kā daudzdzīvokļu mājas ir privāto īpašumu kopums, par to drošību un izskatu ir atbildīgi dzīvokļu īpašnieki. Arī tehniskā apsekošana ir viņu atbildība.
Salīdzinot nekustamo īpašumu ar, piemēram, kustamo īpašumu. Vai kādam autovadītājam ienāk prātā neiziet tehnisko apskati vai citādi pārkāpt likumu? Situācija ir skaidri definēta. Tās noteiktība atbrīvo autovadītājus no šaubām un nodrošina autotransporta satiksmi. Ir noteikumi un ir sodi par noteikumu pārkāpšanu. Visi ir ieguvēji.
Laiks pāriet pie līdzīgiem principiem arī nekustamā īpašuma īpašniekiem:
piemēram, ja māja pēdējo desmit gadu laikā nav veikusi tehnisko apsekošanu un nav to paveikusi pēc brīdinājuma saņemšanas, tā maksā sodu. Ticamākais, šāds process arī varētu sākties, turklāt vispirms – ar tām mājām, kurām jau beidzies ekspluatācijas termiņš.
Te vēl kāds salīdzinošs piemērs: ja pircējs veikalā vēlas iegādāties jumta segumu, pārdevējs pateiks gan pareizo uzklāšanas tehnoloģiju, gan garantēto kalpošanas laiku. Ja šim pašam cilvēkam pieder dzīvoklis, viņam nezin kāpēc liekas, ka visi mājas būvmateriāli, arī jumta segums, ir ar bezgalīgu kalpošanas termiņu. Varbūt vaina māju pārvaldniekos, kas šo jautājumu apiet? Varbūt vēl likumdošana pietiekoši precīzi nedefinē pušu tiesības un pienākumus?
Jauns atbalsts rīdziniekiem
Lai arī pagājušās nedēļas nogalē viena no apdzīvotām daudzdzīvokļu ēkām pašā galvaspilsētas centrā, kā izrādās, nokļuva teju uz sabrukšanas robežas, kopumā Rīga, kur atrodas apmēram trešdaļa renovējamo māju, soli pa solim situāciju labo.
Pirmais svarīgais solis daudzdzīvokļu mājas atjaunošanā ir sakārtot tehniskās dokumentācijas pamatpaketi. Te svarīgi zināt, ka Rīgas domes Mājokļu un vides komiteja ir atbalstījusi līdzfinansējuma piešķiršanu energoaudita un tehniskās apsekošanas atzinuma izstrādei daudzdzīvokļu mājās. “Papildus konsultācijām un ekspertu līdzdalībai kopsapulcēs sniegsim arī finansiālu atbalstu svarīgāko dokumentu izstrādei, kas nepieciešami, lai pieteiktos energoefektivitātes atbalsta programmai. Šis ļoti gaidītais atbalsta veids sniegs iespēju pārvarēt pirmos šķēršļus, ar ko ēkas īpašniekiem jāsastopas jau pirmajās lēmuma pieņemšanas sapulcēs. Turpinām darbu arī pie Energoefektivitātes fonda izstrādes, lai atbalsts būtu pastāvīgs un pietiekams visiem interesentiem. Projekts stāsies spēkā jau tuvākajā laikā,” uzsver komitejas priekšsēdētāja Selīna Vancāne.
Uz līdzfinansējumu dokumentācijas izstrādei varēs pretendēt Rīgas ēkas, kuras nodotas ekspluatācijā līdz 1993. gadam vai arī kurām neatkarīgi no ekspluatācijas nodošanas gada apkures patēriņa (kWh/m2) references līmenis ir F klase. Varēs pieteikties arī dzīvokļu mājas ar vienu īpašnieku, ja dzīvokļu skaits nebūs mazāks kā trīs. Atbalsts būs 70% apmērā no energoaudita izmaksām, bet ne vairāk kā 800 eiro, kā arī 70% no tehniskās apsekošanas atzinuma izmaksām, bet ne vairāk kā 1100 eiro.
Par līdzfinansējuma piešķiršanu atbildīgā iestāde ir Rīgas enerģētikas aģentūra, kas šobrīd jau īsteno programmu “Rīgas valstspilsētas pašvaldības līdzfinansējums dzīvojamo māju atjaunošanai un tām piesaistīto zemesgabalu labiekārtošanai 2023.–2024. gadā”. Programmas ietvaros tiek piešķirts līdzfinansējums 50% apmērā no tiešajām būvdarbu izmaksām. Ja tas bijis ieguldījums ēkas energoefektivitātes uzlabošanā, piemēram, logu nomaiņa, fasādes remonts, jumta remonts un inženiertehnisko tīklu sakārtošana atbilstoši šodienas normatīviem, līdzfinansējuma apjoms var sasniegt 50 tūkstošus eiro.
Līdz 30 tūkstošiem eiro varēs saņemt ēkas tehniskā stāvokļa bīstamības novēršanai, remontējot nesošās un norobežojušās konstrukcijas. Līdz desmit tūkstošiem eiro teritorijas labiekārtošanai.
Process finansiālās palīdzības saņemšanai ir vienkāršs. Pēc iesnieguma saņemšanas aģentūras izveidota komisija apstiprinās pieteikumu un rezervēs līdzekļus. Pēc tam tiks parakstīts līgums par veicamajiem darbiem.
Ja projektā paredzētie darbi tiks īstenoti atbilstoši līguma noteikumiem, aģentūra izmaksās līdzfinansējumu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem. Par katru konkrēto situāciju tomēr būtu ieteicams interesēties personīgi, rakstot uz [email protected] vai zvanot: 67037293, 67012061.
Kā tikt pie finansējuma?
Mājas iedzīvotāji nepieciešamajiem remontdarbiem paredzamo summu var iegūt trīs veidos: to var uzkrāt mājas remontu fondā, dzīvokļa īpašnieki to var speciāli šai reizei “samest” vai arī remontdarbiem nepieciešamo summu var iegūt bankā kredīta veidā. Kā labāk, viedokļi dalās. Noteikti mājas apsaimniekotājam jābūt “drošības spilvenam”, tomēr cik lielam? Daudzi eksperti uzskata, ka lielāku naudas summu iegūšanai piemērotākas ir kredītiestādes, kas galu galā šim nolūkam radītas. Tomēr – arī tur nav vienkārši, katrā bankā var būt savi kredītnosacījumi. Ar tiem vajadzēs iepazīties bankas mājaslapā un konsultāciju laikā.
Ja privātbanka nevēlas izsniegt remontam aizdevumu, pilnvarotā persona var saņemt rakstisku apstiprinājumu par atteikumu un vērsties finanšu attīstības institūcijā “Altum”, kur tā var pretendēt arī uz aizdevumu daudzdzīvokļu māju remontiem. Programmu regulē MK noteikumi Nr. 481. – “Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās un to teritoriju labiekārtošanai”. Aizdevumam var pieteikties, ja vairums iedzīvotāju ir nobalsojuši par projekta realizāciju un aizdevuma lūgšanu. Iespējas vērtējot, tiek ņemtas vērā mājas parādsaistības par saņemtajiem pakalpojumiem, tādiem kā apsaimniekošana, atkritumu izvešana un siltumapgāde.
Aizdevums var tikt izmantots ārsienu remontam, logu nomaiņai un liftu modernizācijai. Lielākajā daļā daudzdzīvokļu ēku ir katastrofāli nolietojušās inženiersistēmas, un aizdevumu var izmantot arī to sakārtošanai. Šo mērķu realizēšanai vienas mājas dzīvokļu īpašnieki līdz 2023. gada beigām var noslēgt līgumu un saņemt aizdevumu no 10 000 līdz 400 000 EUR. Aizdevumu nomaksas termiņš ir līdz 20 gadiem ar procentu likmi, 3,9% gadā. Jo ātrāk aizdevumu atdod, jo mazāk jāmaksā kredītprocentos. Uzzināt par šīm iespējām vairāk var, sazinoties ar “Altum”: altum@altum.lv, tālr.: 6777 4010.
