Bieža tiesāšanās, sarežģīts process – kurš vainīgs pie piespiedu dalītā īpašuma fenomena? 0
Autore: Ekonomikas un kultūras augstskolas programmas “Tiesību zinātne” direktore Jolanta Dinsberga
Satversmes tiesas dienaskārtībā atkal nonācis jautājums par piespiedu dalīto īpašumu. Tiesāšanās šajā jautājumā notiek bieži, turklāt, process ir sarežģīts, laikietilpīgs un nereti beidzas bez paliekoša rezultāta un ilgtermiņa risinājuma. No vienas puses, šobrīd nav vērts meklēt vainīgos – kā un kāpēc šāds fenomens Latvijā ir izveidojies, tā vietā svarīgāk būtu fokusēties uz risinājumu, taču no otras puses, tieši valsts savulaik pieņēmuma lēmumu ar tālejošām sekām, tāpēc arī problēmas risināšanā nepieciešama valsts iesaiste un zaudējumu kompensēšana iesaistītajām pusēm.
Lietuvā un Igaunijā piespiedu dalītais īpašums nepastāv
Kad, atjaunojot neatkarību, sākās darbs pie Latvijas tiesību sistēmas veidošanas, aktuāls bija arī jautājums par īpašumu atgriešanu bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem. Lietuvā un Igaunijā, kas bija līdzīgā situācijā, bija paredzēti izņēmumi. Ja uz zemes jau bija uzbūvētas mājas, Igaunijā valsts paturēja zemi savā īpašumā un ļāva būvju īpašniekiem zemi lietot un izpirkt vai piedāvāja alternatīvu – līdzvērtīgu zemi citā vietā. Lietuvā darbojās līdzīgs princips. Ja arī Latvijā būtu pastāvējuši šādi izņēmumi un zemju īpašniekiem tiktu piedāvāta alternatīva, šodien mēs nebūtu tādā situācijā. Bet tolaik īsā termiņā bija nepieciešams izstrādāt un pieņemt virkni zemes reformu reglamentējošo normatīvo aktu. Tas arī izskaidro, kāpēc daudzi lēmumi, ko likumdevējs pieņēma un normatīvajos aktos nostiprināja, nebija loģiski pārdomāti. Tostarp, atkāpes no zemes un ēkas vienotības principa. Šobrīd nekustamo īpašumu īpašnieki atbild un maksā par tolaik nepārdomātiem tiesiskiem risinājumiem.
Tiek ierobežotas abu pušu – zemes un dzīvokļu īpašnieku – īpašumtiesības
Kopš 2023. gada zināmā mērā pastāv risinājums – Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, taču, kā jau izriet no tā nosaukuma, tas attiecas tikai uz daudzdzīvokļu mājām, t.i. tas nerisina citu būvju un ēku īpašnieku problēmas. Tas nav līdz galam pārdomāts risinājums un būtībā tas negarantē Civillikumā nostiprinātā zemes un ēku vienotības principa “atkalatdzimšanu”. Turklāt, tiek ierobežotas abu pušu – zemes un dzīvokļu īpašnieku – īpašumtiesības.
Zemes īpašnieks un ēkas īpašnieks nevar darīt, ko vēlas
Situācija ir pretrunā ar klasisko īpašuma tiesību būtību, kas nosaka, ka īpašums ir pilnīgas varas tiesība par lietu, t. i. tiesība valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus un ar to rīkoties. Piespiedu dalītā īpašuma gadījumos zemes īpašnieks nevar ar savu zemi darīt, ko vēlas – ne nojaukt vai būvēt ēkas, ne stādīt kokus vai iegūt derīgos izrakteņus u.c. Piemēram, ja īpašnieks vēlas uzbūvēt elitāru namu, labiekārtot teritoriju un iegūt no tā iespējamo labumu, bet īpašumā jau atrodas kāda ēka, kam piesaistīts salīdzinoši liels funkcionāli nepieciešamais zemes gabals, zemes īpašnieka iespējas rīkoties ar zemi ir ļoti ierobežotas. Līdz ar to, akcentējama vēl viena problēma, kas ierobežo gan zemes, gan ēku īpašnieku tiesības – joprojām pastāv gadījumi, kad daudzdzīvokļu mājai piesaistīts nesamērīgi liels funkcionāli nepieciešamais zemes gabals. Tā rezultātā dzīvokļu īpašnieki maksā nomas maksu par platībām, kas viņiem nav nepieciešamas apsaimniekošanai, bet zemes īpašnieks nav tiesīgs šo platību izmantot un negūst peļņu.
Neraugoties uz to, ka normatīvajā regulējumā paredzēta kārtība kādā ierosina un pārskata funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu, ne visi īpašnieki šo iespēju ir izmantojuši, jo tas prasa laiku un finanšu līdzekļus. Arī dzīvokļu īpašnieki ir ierobežoti savā darbībā, piemēram, ierīkot auto stāvvietu, labiekārtot daudzdzīvokļu mājai piegulošo teritoriju. Piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanas laikā starp īpašniekiem rodas dažādi konflikti, kurus nākas risināt tiesā, kas ir komplicēts un dārgs process un var ilgt gadiem. Arī manā pieredzē bija ilgtermiņa civillieta, kas prasīja īpašnieku laiku un resursus, tomēr arī pēc tiesvedības situācija nemainījās.
Esošais risinājums nav viennozīmīgs
Lai gan šobrīd pastāv jau minētā kārtība, kādā izpirkt piespiedu nomā esošo zemi zem daudzdzīvokļu mājām, tas atkal nav viennozīmīgi, jo īpašnieku intereses atšķiras. Zeme ir jāpārdod par kadastrālo vērtību, ko zemes īpašnieki ne vienmēr vēlas, un arī dzīvokļu īpašniekiem nepieciešams 51% balsu vairākums, kā arī finansiālās iespējas izpirkt attiecīgo zemes daļu. Dažkārt to nav iespējams izpildīt, jo cilvēku finansiālās iespējas ir ļoti atšķirīgas. Kopumā process ir smagnējs, niansēts un finansiāli apgrūtinošs abām pusēm, tāpēc sabiedrība arvien mazāk uzticas valdības pieņemtajiem lēmumiem, spējai risināt problēmas un mazinās arī tiesiskā paļāvība.
Ja valsts vēlas panākt taisnīgu, ilgtspējīgu un ekonomiski pamatotu risinājumu, ir jāuzņemas iniciatīva un jānodrošina mehānisms, kas reāli ļautu izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, vienlaikus aizsargājot abu pušu intereses. Tas nozīmē gan kompensāciju mehānismus zemes īpašniekiem, gan finansiālu atbalstu vai kredītu instrumentus dzīvokļu īpašniekiem, gan arī skaidru un vienkāršu procesu, kas mazina tiesvedību nepieciešamību. Šī problēma nav tikai par atsevišķiem īpašumiem – tā skar tiesiskās paļāvības, sociālā taisnīguma un investīciju vides pamatprincipus Latvijā.
