Dalītā īpašuma statuss izbeigts tikai 1% gadījumu – kas kavē dzīvokļu un zemes īpašniekus? 0
Autors: Zvērināts tiesu izpildītājs Raimonds Mežiņš
Saskaņā ar Valsts Zemes dienesta datiem dalītā īpašuma statuss šobrīd attiecas uz 3 520 īpašumiem visā Latvijā un šajos īpašumos esošo telpu skaits sasniedz 160 213, un jau vairāk nekā divus gadus pastāv iespēja izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, dzīvokļu īpašniekiem vienpusēji izpērkot zemi zem savas daudzdzīvokļu mājas. Taču šo divu gadu laikā piespiedu dalītā īpašuma statuss izbeigts vien 25 ēkām. Tas skaidrojams ar vairākiem aspektiem, piemēram, ar dzīvokļu īpašnieku zemo informētību un nevienprātību, kas nereti kavē lēmuma pieņemšanu par izpirkšanu. Daļa iedzīvotāju joprojām nesaprot, kā izpirkšanas process atšķiras no zemes nomas vai likumiskās lietošanas un ko tas maina viņu ikdienā, turklāt jēdzieni zemes noma, īpašuma nodoklis un apsaimniekošanas maksa, bieži tiek jaukti.
Kā liecina pieredze, sākotnējais klupšanas akmens bieži ir iedzīvotāju lēmums par zemes izpirkšanu. Likums nosaka tam procedūru, taču praksē bieži nākas saskarties ar situācijām, kurās cilvēki līdz galam nesaprot, par ko vispār notiek balsojums, kaut gan jau ir devuši piekrišanu uzsākt procesu. Šeit ļoti nozīmīga ir mājas vecāko un apsaimniekotāju loma – tie ir cilvēki, kuri ik dienu strādā ar kaimiņiem, skaidro izpirkšanas būtību, ieguvumus un arī riskus. Mēs, tiesu izpildītāji, šajā posmā palīdzam strukturēt informāciju, atbildēt uz jautājumiem un skaidrot procedūru. Daudzi jauc zemes nomas vai lietošanas maksu ar nekustamā īpašuma nodokli vai apsaimniekošanas maksu un neizprot, kas mainīsies pēc izpirkšanas.
Par izpirkšanu jānobalso vismaz 51% dzīvokļu īpašnieku
Lai uzsāktu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu. Kad ir noteikta atsavināmā zeme un apreķināta atsavināšanas cena, Valsts zemes dienests sagatavo un nosūta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemesgabala īpašniekam paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu. Pēc šī paziņojuma saņemšanas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona vai vismaz viens dzīvokļa īpašnieks iesniedz pieteikumu zvērinātam tiesu izpildītājam. Zvērināts tiesu izpildītājs organizē visu tālāko procesu, sākot no dokumentu sagatavošanas un balsojuma organizēšanas līdz maksājumu uzraudzībai. Lai process turpinātos, zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnē par izpirkšanu jānobalso vismaz 51% dzīvokļu īpašnieku, lai arī citus un pat daudz būtiskākus lēmumus var pieņemt arī daudz mazāks kvorums vai dzīvokļu īpašnieku skaits. Kad lēmums pieņemts, katram dzīvokļa īpašniekam tiek nosūtīts pazinojums ar summu, kas jānomaksā Valsts zemes dienesta paziņojumā noteiktajā laikā, tas ir, divu gadu laikā no Valsts zemes dienesta nosūtīšanas dienas. Tikai pēc tam, kad 100% no noteiktās summas ir iemaksāta, process var turpināties.
Izmaksas mēdz būt ļoti dažādas
Zemes izpirkšana nav lēts process – īpaši, ja runa ir par mazām mājām ar nelielu dzīvokļu skaitu. Šādos gadījumos katram dzīvokļa īpašniekam jārēķinās ar samaksu, kas var būt ļoti atšķirīga. Pat lielākās daudzstāvu mājās, kur izmaksas uz vienu dzīvokli ir mazākas, tās joprojām mērāmas simtos euro. Ja dzīvokļu skaits ir mazāks, katra dzīvokļu īpašnieka izmaksas var būt lielākas. Mazākās mājās šis ceļš parasti ir vieglāks – dzīvokļu īpašnieku ir mazāk, lēmumi tiek pieņemti ātrāk, un arī maksājumi parasti tiek veikti laikā. Lielās mājās ar 80 vai 100 dzīvokļiem situācija ir krietni sarežģītāka – pietiek ar vienu vai diviem, kuri neizpilda saistības, un process apstājas. Tad iedzīvotāji dažkārt izvēlas piemaksāt starpību no uzkrājuma fonda vai pat izveido īpašu fondu zemes izpirkšanai. Ja kaut viens dzīvokļa īpašnieks kavē maksājumu, viss process apstājas. To var atsākt gada laikā, taču tad visas papildu izmaksas, arī tiesu izpildītāja atlīdzība, jāsedz pašiem dzīvokļu īpašniekiem, jo valsts šo procesu atkārtoti vairs nefinansē (pirmajā reizē valsts apmaksā tiesu izpildītāja pakalpojumus). Tāpēc daļai māju iedzīvotājiem galvenais šķērslis ir arī finansiālā kapacitāte – cik ātri un vai vispār iespējams samaksāt šo summu.
Neskaidrība var pieaugt
Savā praksē pagaidām neesmu saskāries ar gadījumiem, kad zemes īpašnieks pretojas izpirkšanai. Valsts ir noteikusi kārtību, un, ja tiek ievērotas visas prasības, process norit mierīgi. Protams, reizēm īpašnieki nav apmierināti ar Valsts zemes dienesta noteikto izpērkamā zemes gabala cenu jeb vērtību, taču tas vairs nav tiesu izpildītāja kompetencē. Tāpēc lielākie šķēršļi ir dzīvokļu īpašnieku pusē – informācijas trūkums, vilcināšanās un neskaidrība par to, kā šī procedūra ietekmēs viņu īpašumu. Pašlaik fiksētā piespiedu nomas maksa ir noteikta līdz 2027. gadam. Kas notiks pēc tam – vēl nav skaidri zināms. Tieši šī nenoteiktība nedaudz ir palielinājusi iedzīvotāju aktivitāti. Ja šis termiņš beigsies bez jauna regulējuma, var pieaugt gan neskaidrība, gan spriedze starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem.
Tāpēc šis brīdis ir īpaši nozīmīgs – oktobrī Satversmes tiesa atklātā sēdē atkal vērtēs zemes likumiskās lietošanas un atlīdzības kārtību, kas cieši saistīta arī ar dalītā īpašuma izpirkšanas procesu, jo apstrīdēta ir arī kadastrālās vērtības noteikšanas metodika. Lai gan pašreizējā izpirkšanas procedūra ir noteikta, tiesas spriedums var sniegt papildu juridisko skaidrību un stiprināt uzticēšanos sistēmai gan no zemes, gan dzīvokļu īpašnieku puses. Tas būtu solis uz priekšu, lai beidzot praktiski, ne tikai teorētiski, virzītos uz taisnīgu un sakārtotu īpašuma attiecību vidi Latvijā.
