Latvijā ir akūts pieejamu un energoefektīvu mājokļu trūkums 0
Autors: Jurists Gundars Ūdris
Aizvadītā gada nogalē Satversmes tiesa atzina par Satversmei neatbilstošu regulējumu par zemes likumiskās lietošanas maksu un šādā lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtēšanas kārtību. Satversmes tiesa secināja, ka joprojām nav panākts taisnīgs līdzsvars starp būvju un zemes īpašnieku interesēm. Tajā pašā laikā Saeima izskatīšanai ir saņēmusi likumprojektu “Dzīvojamo īres māju apbūves tiesību likums”, kura mērķis ir radīt priekšnoteikumus jaunu īres māju būvniecībai uz valsts un pašvaldības zemes. No pirmā acu uzmetiena šis nolūks šķiet saprotams: Latvijā ir akūts pieejamu un energoefektīvu mājokļu trūkums un arī Eiropas Savienība mudina valstis attīstīt papildu instrumentus mājokļu fonda palielināšanai, taču vienlaikus rodas jautājums – vai, ieviešot jaunu regulējumu, mēs neuzkāpsim uz tā paša grābekļa, uz kura jau gadiem kāpjam ne tikai ar piespiedu dalītā īpašuma problemātiku, bet arī vēl lielākajām problēmām ar labprātīgi izveidotajiem dalītajiem īpašumiem dzīvojamo māju sektorā?
Vai šis modelis nerada jaunu mantisko attiecību kompleksu?
Likumprojekts paredz, ka uz publiskas personas zemes varēs būvēt daudzdzīvokļu īres mājas, piešķirot apbūves tiesību līdz 70 gadiem. Tas ir būtisks pavērsiens, jo Civillikums, pēc attiecīgu grozījumu veikšanas tā spēkā stāšanās likumā, līdz šim atļāva izmantot apbūves tiesības tikai nedzīvojamu ēku būvniecībai. Iemesls tam bija ļoti skaidrs, lai neradītu jaunus dalītā īpašuma gadījumus dzīvojamām mājām. Šobrīd gan likumdevējs piedāvā atkāpties no šīs nostājas, vienlaikus apgalvojot, ka netiks veidots neviens jauns dalītā īpašuma veids.
Formāli, likumprojekts paredz vairākus ierobežojumus: aizliegumu sadalīt māju dzīvokļu īpašumos, aizliegumu atsavināt apbūves tiesību pa daļām, kā arī noteikumu, ka pēc apbūves tiesības termiņa beigām ēka bez atlīdzības pāriet publiskās personas īpašumā. Tomēr, raugoties no tiesību sistēmas viedokļa, rodas būtisks jautājums: vai šis modelis nerada jaunu mantisko attiecību kompleksu, kas pēc savas būtības atgādina dalīto īpašumu – ar visām potenciālajām sekām nākotnē?
Līdzīga pieeja jau ir dalītā īpašuma problēmas sakne
Likumprojekts paredz, ka privāts attīstītājs būvēs ēku uz valsts vai pašvaldības zemes, to apsaimniekos, izīrēs, un noteiktos gadījumos pat varēs ierosināt zemes gabala atsavināšanu sev par labu, ja izpildīti nosacījumi. Šī konstrukcija savā būtībā atgādina dalīto īpašumu ar laicīgu raksturu: zeme pieder vienam, ēka – citam, un abu pušu attiecības ir ļoti cieši saistītas uz vairākiem gadu desmitiem.
Tieši šī pieeja – atdalīt zemes un ēkas īpašumtiesības bijusi dalītā īpašuma problēmas sakne. Kamēr Satversmes tiesa atkārtoti izskatīja vairākas lietas par taisnīgu atlīdzību un abu pušu līdzsvaru šajās piespiedu attiecībās, Saeima, vēl pirms tiesas sprieduma, piedāvāja jaunu regulējumu, kas atkal balstās uz līdzīgu principu: zemes un būves īpašumtiesību šķiršanu. Vai šī rīcība ir pietiekami pārdomāta? Vai esam izdarījuši secinājumus no iepriekšējām kļūdām, kas sistēmu vajā jau 30 gadus?
Katrs jauns īpašumtiesību modelis nozīmē ilgtermiņa saistības
Protams, likumprojekts ir veidots labu nolūku vadīts – ar mērķi risināt īres mājokļu trūkumu. Taču jāatceras, ka katrs jauns īpašumtiesību modelis nozīmē ilgtermiņa saistības, un kļūdas šeit var izmaksāt daudz vairāk, nekā atsevišķi neveiksmīgi īstenoti projekti. Arī apbūves tiesību termiņš ir 70 gadi, gandrīz trīs paaudžu dzīve. Šajā laikā gan tirgus, gan valsts, gan demogrāfija būtiski mainīsies. Vai likumā iekļautie mehānismi ir pietiekami elastīgi, lai novērstu strīdus nākotnē?
Pirms šī modeļa ieviešanas nepieciešams atbildēt uz trim fundamentāliem jautājumiem: pirmkārt, vai dalīto īpašumu tiešām neizveidosim no jauna, tikai citā formā; kā tiks nodrošināta tiesiskā noteiktība un taisnīgs līdzsvars starp publisku un privātu interesi visā apbūves tiesības pastāvēšanas laikā; vai šis risinājums būs ilgtspējīgs un ekonomiski dzīvotspējīgs 70 gadu perspektīvā?
Latvija nav Šveice, Japāna, Singapūra vai Honkonga. Latvijā zemes komponente mājokļa cenā parasti nepārsniedz 10%, turklāt zemes Latvijas pilsētās ir pietiekami, lai neveidotu ačgārnas pagaidu konstrukcijas, kas ir potenciālas korupcijas barotnes. Attiecīgi rodas jautājums, kādēļ sapratīgs attīstītājs bez papildus stimuliem investētu šādas apšaubāmās juridiskās konstrukcijās? Īpaši tāpēc, ka, izņēmuma gadījumiem ir paredzēts Publiskās un privātās partnerības likums.
Jāņem vērā pieredze ar dalīto īpašumu
Ja uz šiem jautājumiem nav skaidru, pierādījumos balstītu atbilžu, pastāv risks radīt jaunu sarežģītu tiesisko konstrukciju, kas pēc gadiem atkal nonāks Satversmes tiesas dienaskārtībā. Likumprojekts paredz ambiciozu mērķi, veicināt pieejamu, energoefektīvu mājokļu būvniecību, tomēr vienlaikus ir jāsaprot, ka labs nolūks negarantē labu tiesisko modeli. Pieredze ar dalīto īpašumu Latvijā to apliecina vislabāk.
Likumdevējam šobrīd būtu ļoti svarīgi izvērtēt ne tikai nepieciešamību radīt jaunu instrumentu, bet arī to, kā tas iekļaujas kopējā īpašumtiesību sistēmā un kā tas var ietekmēt nākotnes strīdus, finanšu plūsmas un tiesību stabilitāti.
