Kāda nozīme ir īpašuma vērtējuma summai? Kas, kā un kāpēc novērtē īpašumu? 17
Ja vērtētājs īpašumu novērtē zemāk, nekā par to grib saņemt pārdevējs, vai darījums notiek? Kāda juridiska nozīme īpašuma vērtēšanā ir šai vērtējuma summai, un cik tā ir saistoša darījuma dalībniekiem? Jautā Andris B.
Jebkurš pieredzējis nekustamā īpašuma pārdošanas mākleris ievēro principu, ka tā pārdošanas cenu nosaka trīs faktori: īpašuma atrašanās vieta, vieta un vēlreiz vieta. Rezultātā necila mājiņa pie jūras vai kādā citā gleznainā vietā var maksāt tikpat, cik milzīga savrupmāja, kas uzbūvēta kaut kur nekurienē pļavas vidū.
Kad vērtējums nav noteicošais
Ja īpašuma pirkšanā–pārdošanā piedalās divas fiziskas personas un darījums notiek bez bankas piesaistīšanas, faktiski tā vērtējumam ir tikai informatīvs raksturs, un pie galīgās, abas puses apmierinošas cenas parasti nonāk sarunu ceļā. Piesaistot mākleri, arī viņš, izanalizējot konkrētajā apvidū pēdējos gados notikušos nekustamo īpašumu darījumus, spēs noteikt aptuveno īpašuma cenu.
To, protams, var ietekmēt arī ēkas tehniskais stāvoklis, pieejamās ērtības un komunālo pakalpojumu pieejamība.
Nav nekāds noslēpums, ka par īpašuma pārdošanu valstij ir jāmaksā nodoklis, un pārdevējs ir ieinteresēts oficiāli uzrādīt mazāku darījuma summu, taču tai noteikti nevajadzētu būt zemākai par kadastra vērtību.
Noteikt sava īpašuma orientējošo tirgus vērtību var, arī izmantojot interneta dotās iespējas. Piemēram, mājaslapā kadastri.lv to var izdarīt bez maksas, aizpildot nelielu anketu, un pēc 24 stundām tiek solīts arī rezultāts.
Kad bez vērtējuma neiztikt
Citādi būs, ja mājas iegādei bankā tiks ņemts kredīts vai tā tiks pārdota pirms jau paņemta kredīta izmaksāšanas. Tādās situācijās būs jāiesaista sertificēts īpašuma vērtētājs, kuru akceptēs arī banka, un viņa dotais vērtējums būs juridiski saistošs. Vadoties tikai pēc šā vērtējuma, banka lems, cik liels var būt izsniedzamais kredīts, domājot par to, lai piespiedu realizācijas gadījumā tā neciestu zaudējumus.
Diemžēl maksātnespējas ierosināšanas gadījumā, kad īpašuma realizācijā tiek iesaistīti maksātnespējas administratori un tiesu izpildītāji, būs jārēķinās ar iespējamu īpašuma pazeminātu novērtējumu. Tas skaidrojams ar to, ka šādā gadījumā likums nosaka visai ierobežotus termiņus īpašuma realizēšanai un tā vērtēšanā netiks piemērota tirgus, bet gan piespiedu pārdošanas vērtība. Ar ko tās atšķiras?
Likumdošana nosaka, ka “tirgus vērtība ir aprēķināts lielums – vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; turklāt tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas”.
Savukārt “piespiedu pārdošanas vērtība ir naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam saskaņā ar tirgus vērtības definīciju”. Protams, ir bijuši arī gadījumi, kad šādam īpašumam tiek nosista cena konkrēta pircēja interesēs un izsole noorganizēta tā, lai par to zinātu iespējami mazāks interesentu loks. Tāpēc tādā situācijā būtu vēlama arī sava jurista piesaistīšana.
Vērtētāju asociācija
Ar oficiālo īpašumu (gan kustamo, gan nekustamo) vērtēšanu nodarbojas Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas (LĪVA) biedri, kuri nokārtojuši eksāmenu un saņēmuši arī savu prasmju apliecinošu sertifikātu. Pēc LĪVA mājaslapā atrodamās informācijas, asociācijā patlaban ir 116 biedru, trīs biedru kandidāti un arī kā asociētie biedri uzņemtas 23 ar īpašuma vērtēšanu saistītas organizācijas. Zīmīgi, ka sertifikātus neizsniedz pati LĪVA, bet speciāli izveidots Vērtētāju sertifikācijas birojs. Nopietnā darījumā izmantojot vērtētāja pakalpojumus, noteikti jāpārliecinās, vai viņam ir derīgs kvalifikācijai atbilstīgs sertifikāts.
Zini!
Vērtētāji nodarbojas ne tikai ar nekustamo īpašumu, bet arī var noteikt automašīnu, mākslas priekšmetu, juvelierizstrādājumu un citas kustamās mantas vērtību, kas būs obligāta maksātnespējas izsoļu gadījumā.
