Lauku māju un viensētu pārdevēji spiesti samazināt cenas 2
Neadekvāti augsto cenu dēļ bankas mēdz atteikt lauku īpašumu hipotekāro kreditēšanu, jo māju kapitālās remontēšanas apjomīgās izmaksas būtiski pārsniedz pat prognozēto nākotnes tirgus vērtību, “LNT Ziņām” skaidro banku kreditēšanas speciālisti.
Ja lauku māju tirgotāji vēlas realizēt savus īpašumus, tiem nāksies samazināt pārdošanas cenu, jo vairums gadījumos nekustamo īpašumu tirgus vērtība, pēc kuras bankas vadās hipotekārā kredīta piešķiršanā, ir krietni mazāka.
Taču iedzīvotāju maksātspēja ir pārāk zema, lai segtu starpību starp mājas pārdevāja iecerēto summu un tirgus reālo vērtību.
“Ja lauku mājas pārdošanas cena ir 40 tūkstoši eiro, bet vērtētājs tirgus vērtību nosaka ne vairāk par 30 tūkstošiem, tad banka aizdos līdzekļus 80% apmērā no šiem 30 tūkstošiem. Tas nozīmē, ka pirmā iemaksa klientam jau pašā sākumā pieaug ievērojami – viņam ir nepieciešams līdzfinansējums ne tikai šie 20% no 30 tūkstošiem eiro, bet arī vēl plus 10 tūkstoši savas naudas, kuru veido šī atšķirība starp tirgus vērtību un iegādes summu,” izskaidro “Swedbank” Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Normunds Dūcis.
Bankas neizsniegs lielāku kredītu nekā nekustamā īpašuma vērtējuma tirgus cena. Bankā “Citadele”, kā skaidro mārketinga daļas vadītājs Āris Dreimanis, novērots: “iepazīstinot lauku mājas pārdevēju ar nekustamā īpašuma vērtētāja noteikto tirgus vērtību, pārdevējs ir spiests nolaist cenu, jo sākotnēji bija to nosaucis uz labu laimi”.
Mājas pārdevējs nevarot cerēt saņemt 20 vai 30 tūkstošus eiro, ja ēka nav uzreiz apdzīvojama, piemēram, nav kanalizācija, nav centrālapkures katls, vai arī ir jāmaina jumts, vajadzīgi jauni logi vai grīda un jāveic iekšējā apdare. Iemesls tam ir faktā, ka hipotekārā kredīta tipiskākā summa, ko bankas izsniedz īpašuma iegādei laukos, ir robežās no 20 līdz 30 tūkstošiem eiro, un šajā summā ir nepieciešams iekļaut arī līdzekļus kapitālajam remontam.
Bankas nedod iespēju kreditēt tikai māju atsevišķi, jo remontēšana kā lēna “čubināšana” no neregulāriem brīvajiem līdzekļiem tiek uzskatīta kā riskanta, stāsta SEB bankas kreditēšanas vadītājs Māris Saulājs:
“Kredītu lauku māju iegādei atsakām, ja saprotam, ka klients šo remontēšanu veiks par saviem pēdējiem līdzekļiem.
Ir risks, ka īpašums laukos kā mūsu ķīla nākamos 15 gadus ies postā.”
“Bankas galvenā prasība pret pērkamo īpašumu laukos ir, lai šis īpašums tā pircējam uzlabotu dzīves apstākļus – būtu apdzīvojams, uzturams, nevis tas kļūtu par daudzu gadu galvassāpēm un naudas atvaru, kurām ne katrs iedzīvotājs ir gatavs iet cauri. Tādēļ galvenais būtu saprast, kā šis īpašums tiks savests kārtībā, lai tajā kvalitatīvi dzīvotu. Lielākoties lauku īpašumos, kas tiek pārdoti, nav veikti ieguldījumi pirms tam,” atbildīgu aizņemšanos skaidro “Swedbank” Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Normunds Dūcis.
Bankas pieprasa māju izremontēt ilgākais divu gadu laikā. Pircējiem paveicas, ja lauku īpašuma tirgus vērtība ir augstāka nekā pārdošanas cena, jo tad šajā starpībā var iekļaut kredītu arī remontam. Bankas atsaka kreditēšanu laukos, ja aprēķinātā remonta tāme pārsniedz nekustamā īpašuma vērtētāja prognozēto nākotnes tirgus vērtību jeb kāda varētu būt īpašuma cena pēc visiem remontiem vai rekonstrukcijas.
“No klienta gribam saprast, vai viņam ir savi līdzekļi, no kā finansēt remontu lauku mājā vai arī ir kāds cits īpašums, ko ieķīlāt remonta kredīta saņemšanai. Pirms banka piekrīt kreditēt lauku īpašumu šiem remonta līdzekļiem ir jābūt skaidriem uzreiz,” norāda Dūcis.
“Ober Haus Real Eastate Latvia” dzīvojamo platību nodaļas vadītāja Kristīne Dubane vērtē, ka laukos, kurā nekustamā īpašuma tirgus nav aktīvs un īpašumam nav papildu unikālo ainavisko vērtību, kapitāli remontējamas mājas pārdošanas cena ir summās līdz 10 tūkstošiem eiro.
“Ja tā cena ir par augstu, ja tas ir mūris vai karkass, un pircēju viņam nav, tad, protams, klientu rosinām laist cenu lejā tik daudz, kamēr atrod to pircēju. Lielākoties, kapēc citos gadījumos nesamazina cenu par jau apdzīvojamām mājām, ir iepriekš veiktie ieguldījumi ēkas remontā, un pārdevējs ir gatavs gaidīt, kamēr uzradīsies īstais pircējs,” stāsta Dubane.
Ja mājas potenciālais pircējs nespēs savest lauku īpašumu apdzīvojamā kvalitātē par saviem līdzekļiem, tad atliek vien kaulēties ar pārdevēju līdz tādam cenas līmenim, lai īpašuma pārdošanas un remonta summa iekļaujas tirgus vērtībā vai prognozētajā nākotnes tirgus vērtībā.
Eksperti uzsver, ka daļā lauku īpašumu ieguldītā nauda remontos automātiski nenozīmē īpašuma vērtības kāpumu.
“Ja šajā ēkā ir jāiegulda, piemēram, 20 vai 30 tūkstoši, un īpašums atrodas varbūt ne visai pievilcīgā vietā, bet vienkārši ir kaut kur lauku vidū, tad, visticamāk, tā nākotnes tirgus vērtība nepieaugs pa šiem 20 vai 30 tūkstošiem,” skaidro “Swedbank” privārpersonu kreditēšanas nodaļas vadītājs.
Savukārt “Ober Haus Real Eastate Latvia” dzīvojamo platību nodaļas vadītāja pieļauj: “Ja tas ir lauku īpašums, kas ir ap 200 kilometriem no Rīgas un atrodas pļavas vai meža vidū, tad ieguldījumus atpakaļ visdrīzāk nevarēs atgūt.”
Pirms noteikt lauku mājas vai lauku viensētas pārdošanas cenu, tās esošajam īpašniekam vajadzētu objektīvi sarēķināt potenciālās remonta izmaksas, – aicina Cēsu novada domes Būvvaldes vadītājas vietniece Gunita Hjortenberga: “Ja abām pusēm ir skaidra izpratne par papildus ieguldījumu apmēru, tas ir argumentēts pamats vienoties par pirkšanas summu. Remonta tāmi bankas vienalga prasīs no pircēja, un neadekvātas iecerētās pārdošanas summas dēļ kontektā ar zemu tirgus vērtību nebūs iespējama hipotekārā kreditēšana. Līdz ar to pārdevējs nespēs realizēt savu īpašumu.”
Ja lauku mājas pārdevējam ir svarīgi pēc iespējas ātrāk realizēt remontējamu īpašumu, tad cilvēku māksātspēja reģionos atļauj to iegādāties patēriņa kredīta robežās. Zīmīgi, ka bankas tieši šobrīd arī izteikti novērojot, ka lauku īpašumu iegādei cilvēki vairāk izvēlas ņemt patēriņa kredītu summā līdz 15 tūkstošiem eiro. Tad nav vajadzīga ne ķīla, ne galvojums, ne tirgus cenas vērtējums, ne arī bankas prasība lauku māju savest apdzīvojamā kvalitātē noteiktu mēnešu laikā.
