Īres krāpniecībai sola galu 9
Aldis Masteiko Jelgavā pazīstams kā aktīvs cilvēks nekustamo īpašumu jomā. Ar dažādu slavu daudzu gadu garumā. Šobrīd viņš kopā ar saviem pieciem dēliem Artūru, Māri, Dāvi, Jāni un Pēteri tiesājas ar akciju sabiedrību “Reverta”, kas vēlas dēlus izlikt no 300 m2 lielās privātmājas Jelgavā, Aveņu ielā 47. Masteiko ģimene uzskata, ka “Revertas” vēlme ir nelikumīga, savukārt “Reverta” ir pārliecināta, ka Masteiko gadījums ir klasisks īres krāpniecības paraugs.
Pirmā instance – Jelgavas tiesa – lēma par labu “Revertai”, arī Zemgales apgabaltiesa 19. septembrī pasludināja spriedumu, kurā nostājās “Revertas” pusē. 5. septembrī apmeklēju apgabaltiesas sēdi, tikos ar “Revertas” pārstāvjiem. Diemžēl Artūrs un Māris Masteiko, kuri bija ieradušies tiesā un pārstāvēja arī pārējos ģimenes locekļus, un viņu jurists Arnolds Leikarts ar mani runāt atteicās. Kāda tad ir konkrētās lietas būtība?
1998. gadā Aldis Masteiko paņēmis kredītu “Parex” bankā, ieķīlājot savu privātmāju. Kredītu nav izdevies pienācīgi maksāt un 2008. gadā “Parex” panāca tiesas lēmumu, ka Masteiko no īpašuma izliekami un ka tas pienākas bankai. Ātrāk gan pienāca pašas bankas krahs. Tomēr 2012. gadā savas tiesības uz šo īpašumu turpināja īstenot “Parex” mantiniece “Reverta”.
2014. gadā īpašumu pēc tiesas izpildītāja lēmuma “Reverta” ierakstīja uz sava vārda zemesgrāmatā, bet, kad tā paša gada decembrī uzņēmuma pārstāvji ieradās īpašumā Aveņu ielā 47, lai pārņemtu to savā valdījumā, tur priekšā atradās valdītāji jeb lietotāji: pieci Alda Masteiko dēli, kuriem katram viņš bija izīrējis īpašumu par vienu latu mēnesī uz dažādiem daudzu gadu termiņiem. Tiesas izpildītājs tikai noplātījis rokas: parādnieka Alda Masteiko īpašumā nav, tur ir tikai īrnieki, pret kuriem nevar vērsties, tos izlikt, iekams īres līgumi nav atzīti par nelikumīgiem.
“Revertas” vadības juridiskā atbalsta un restrukturizācijas daļas vadītājs Rolands Neilands gan tiesai, gan man norāda, ka šis gadījums ir spilgts fiktīvo īres līgumu piemērs, kādi Latvijā bijuši un ir vairāki. To galvenais, visbiežāk vienīgais, nolūks: maksimāli ilgi izmantot īpašumu, par to nemaksājot kredītu. Konkrētajā gadījumā to, ka īres līgumi ir krāpnieciski, norādot gan niecīgās summas, gan tas, ka ar katru no dēliem līgums slēgts dienā, kad tie kļuvuši pilngadīgi, gan arī līgumā ar “Parex” bijis noteikts, ka īpašumu nedrīkst izīrēt.
“Revertas” pārstāvis tiesā uzsvēra, ka Masteiko dēli prettiesiski aiztur īpašumu, neļaujot to realizēt un gūt no tā peļņu, tāpēc īres līgumi uzskatāmi par fiktīviem, Masteiko dēli izliekami un no viņiem piedzenami 7016 eiro kā zaudējums, ko cietusi “Reverta”, laikus netiekot klāt savam īpašumam.
Masteiko aizstāvības pozīcija tiesā ir vienkārša. No Alda Masteiko puses nekādas nelabticības vai krāpniecības neesot bijis. Par izīrēšanas aizliegumu viņš zinājis, taču domājis, ka tas neattiecas uz cilvēkiem, kas ierakstīti mājasgrāmatā. Likums nenosakot, cik lielai jābūt īres maksai – šajā gadījumā maza tā esot tāpēc, ka dēli apmaksājot komunālos pakalpojumus un ieguldot savus līdzekļus un darbu īpašuma uzturēšanā. Īres līguma noslēgšana ar dēliem, sasniedzot pilngadību, esot vērtējama kā ģimenes tradīcija – dāvana dēliem.
Dēli tiesai sacīja, ka labprāt samestos un īpašumu atpirktu par 60 000 – 65 000 eiro. “Revertas” pārstāvis atbildēja, ka labprāt pārdotu, bet par tirgus vērtību – 80 000 eiro.
Vienmēr triumfē taisnība, bet…
“Revertai” ir bijuši vairāki līdzīgi civilprocesi, un visi tie ir uzvarēti. Nepieciešams bijis tikai laiks: divi līdz pieci gadi tiesvedības.
Papētot anonimizētos tiesas spriedumus, var redzēt rezultātus. Tā tiesa lēmusi atzīt par spēkā neesošu īres līgumu par kādu Rīgas dzīvokli starp divām personām, un abām jāsedz “Revertai” zaudējumi 22 280 eiro. Tāpat divos citos līdzīgos gadījumos starp izīrētāju, īrnieku un SIA “NIF Dzīvojamie īpašumi” (“Revertas” meitas sabiedrība) tiesa atzinusi īres līgumus par fiktīviem un likusi izvākties no dzīvokļiem īrētājiem un visām ar tiem saistītām personām. Man neizdevās atrast nevienu gadījumu, kad tiesa lietā par acīmredzami fiktīvu īres līgumu būtu nostājusies izīrētāja pusē.
Tad kāpēc cilvēki izšķiras par šādām fiktīvām darbībām, zinot, ka tiesā zaudēs?
“Kā jau kolēģis sacīja, tā ir iespēja vēl kādus gadus, nemaksājot kredītu, dzīvokli vai māju izmantot gan pašam un ģimenei, gan nododot to radiem, paziņām vai kādām citām personām. Vēl kādiem tā liek darīt atriebība, jo daudziem bankas, kredītdevēji pēc definīcijas ir sliktie. Treškārt, kādam varbūt ir cerība, ka dzīvē kaut kas mainīsies, varbūt ar banku izdosies kaut ko sarunāt par summu zem tirgus vērtības – pēc būtības tā ir šantāža, kam mēs nepakļaujamies, arī par citiem neesmu dzirdējis, kaut gan nevar izslēgt, ka kāda banka iziet uz kompromisiem, jo gadiem uzturēt īpašumu, kas nes zaudējumus, ne visi var atļauties, arī tiesāšanās prasa izdevumus,” spriež “Revertas” Drošības direkcijas vadītājs Uldis Dzenītis.
Pēc bankas lūguma uzsākta un šobrīd notiek tiesvedība piecos kriminālprocesos par īrnieka un izīrētāja krāpniecību, piebilst U. Dzenītis. Piemēram, gadījumā ar dzīvokli Kauguros, kad Uldis Bukavs savu mājokli līdz mūža beigām izīrējis Ervīnam Paučim par 20 latiem mēnesī. Tāpat kriminālprocess ir par tā paša Bukava izīrēto dzīvokli Rīgā, Zaļenieku ielā, tam pašam Paučim. Noslēgts beztermiņa līgums līdz īrnieka vai viņa ģimenes locekļa mūža beigām. Īrētājs saņēmis īres maksu par 93 mēnešiem 4500 latus, taču nekādi finanšu dokumenti to neapstiprina.
Dažos gadījumos prokuratūra tomēr atsakās uzsākt kriminālprocesu, piemēram, par īpašumu Lapmežciema pagastā, kad Sergejs Kirjanovs 560 m2 māju Slocenes ielā 7 par 25 latiem mēnesī izīrējis uz desmit gadiem savai bijušajai sievai Tatjanai Kirjanovai, kaut gan bez “Parex” atļaujas to nedrīkstēja darīt. Ir aizdomas, ka līgums slēgts ar atpakaļejošu datumu, tas noslēgts uz netipiski garu laiku par tirgus cenai neatbilstošu maksu.
Kur ir problēma?
R. Neilands izpētījis, ka fiktīvie īres līgumi nav nekas jauns: Latvijā tikuši lietoti arī starpkaru periodā, kad ekonomiskās krīzes laikā namīpašniekiem radušās problēmas ar kredītmaksājumiem. Ekonomiskā krīze šo parādību veicināja arī šajos laikos: fiktīvie īres līgumi masveidā sāka uzpeldēt, sākot ar 2008. gadu.
“Visādi brīnumi parādījās. Gan līgumi uz 99 gadiem, gan klaidonis ar īres līgumu, kas uzrakstīts uz rūtiņu lapas, gan tipveida līgumi ar vienām un tām pašām kļūdām – izrādījās pat, ka ir juristi, kas uzmeklēja cilvēkus pēc viņu īpašumu izsoļu sludinājumiem “Latvijas Vēstnesī” un samācīja viņus slēgt fiktīvus līgumus ar atpakaļejošu datumu, lai tādējādi kādu laiku saglabātu īpašumus,” skaidro R. Neilands. Nepilnības vai pretruna ir tajā, ka Civillikums nosaka, ka īres līgumam jābūt ierakstītam zemesgrāmatā, bet likums “Par dzīvojamo telpu īri” to neparedz, pēc būtības īres līgums var būt jebkāds un tam nav jābūt nekur reģistrētam.
“Par laimi, līdz šim tiesa vienmēr ir sapratusi, kas ir kas, bet diemžēl garās tiesvedības dēļ cieš ne tikai kreditori, bet arī valsts negūto nodokļu ieņēmumu veidā. Var gadīties, ka cieš arī trešās personas. Bija reāls gadījums, kad jauna ģimene ar maziem bērniem bankā aizņēmās naudu un nopirka dzīvokli, bet tas izrādījās apgrūtināts ar fiktīvu īres līgumu. Ģimene dzīvoklī netika, tiesājās, lai dabūtu no dzīvokļa ārā fiktīvo īrnieku un pārējos, kas tur dzīvo, tiesā noteikti uzvarēs, bet pa visu šo tiesvedības laiku turpina maksāt bankai kredītu par dzīvokli, ko nelieto. Tas nozīmē, ka faktiski jebkurš, kas pērk dzīvokli vai māju, var nonākt situācijā, ka uzrodas kāds ar fiktīvu īres līgumu,” turpina R. Neilands.
Nesmaidiet! Var atnākt īrnieks…
“Teorētiski var pat gadīties un, iespējams, kaut kas līdzīgs arī noticis, ka jūs laimīgi dzīvojat savā no kāda nopirktā mājoklī vairākus gadus un pēkšņi kāds ienāk pa durvīm, ieraušas vienā istabā un novicina jums gar degunu īres līgumu. Jūs, protams, izsaucat policiju, bet tā saka: jums ir civiltiesisks strīds, ejiet uz tiesu. Un jums ir izvēle: gadiem tiesāties un paciest krāpnieku vai no viņa atpirkties…” šausmu ainu uzbur U. Dzenītis.
Bet ja nu es tādu īres krāpnieku ar spēku izmetu ārā?
“Varat mēģināt. Tikai riskējat, ka krāpnieks var vērsties policijā, ka pret viņu lietota vardarbība paša mājoklī. Un tā jau ir kriminālatbildība,” baida U. Dzenītis.
R. Neilands zina teikt, ka attīstītajās Rietumeiropas valstīs, piemēram, Lielbritānijā, pirkuma līgums ir stiprāks par fiktīvu īres līgumu un policija stundas laikā uz vietas tiek skaidrībā, kam tiesības uzturēties mājoklī. Diemžēl Latvijas pretrunīgās normas liedz policijai atrisināt ne tikai civilstrīdus, bet policija nesteidzas ierosināt kriminālprocesus gadījumos, kad ļaunprātīga krāpšana un dokumentu viltošana ir acīmredzama.
Top jauns likums
Gan R. Neilands, gan U. Dzenītis uzskata, ka fiktīvos īres līgumus var izskaust tikai norma, kas nosaka, ka jaunajam īpašniekam saistoši ir tikai zemesgrāmatā ierakstīti īres līgumi, kas ir publiski pieejama informācija, kā arī norma, ka, ja īpašumam ir kredīts, tad īres līgumu zemesgrāmatā var ierakstīt tikai ar kredītdevēja atļauju.
2013. gadā Ekonomikas ministrija izstrādāja jaunu Dzīvojamās telpu īres likumprojektu, kas citu izmaiņu starpā paredzēja arī obligāto īres līguma ierakstu zemesgrāmatā. Pret to gan galvenokārt iestājušies denacionalizēto namu īrnieki, sak, mūs atdos namīpašnieku un policijas patvaļai.
“Skaidrs, ka Dzīvojamo telpu īres likums ir novecojis, tāpēc pie jauna likuma sākām darbu 2010. gadā un 2013. gadā valdībā to prezentējām. Dabūjām iebildumus uz 150 lappusēm… Visskaļākie iebildumi bija no vecajiem īrniekiem, kuriem tad nāktos sakārtot savu statusu. Bet ne jau viņi ir tie krāpnieki. Krāpnieki ir tie, kas izmanto nesakārtotās normas. Mēs apzināmies, ka jebkurš jauns likums būs prasīgāks, nelabvēlīgāks pret īrniekiem. Jā, savā veidā sprādzienbīstama situācija, bet normas ir jāsakārto, tajā skaitā viens no galvenajiem jautājumiem – par īres līgumu reģistrēšanu. Pēc tām 150 lappusēm iebildumu darba grupa iepauzēja, bet šā gada sākumā atsākām darbu pie likumprojekta,” stāsta Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktora vietnieks Mārtiņš Auders.
Arī viņš ir pārliecināts, ka īres līgumi reģistrējami zemesgrāmatā, kas ir reģistrs ar publisku ticamību un kas jāņem vērā tiesai. Reģistrēšanai būtu pakļauti visi īres līgumi – gan veci, gan jauni. Tā varētu notikt piecus gadus, būtu bezmaksas un ar atvieglotu procedūru. Tas atrisinātu problēmu: ja līgums ir zemesgrāmatā, tad tas ir derīgs, ja nav – nav derīgs.
Vislielākās pretenzijas pret jauno kārtību varētu būt denacionalizēto māju īrnieku tiesību biedrībai “Ausma”, prognozē M. Auders. “Ausmas” valdes loceklis jurists Klementijs Rancāns pretošanos vismaz jautājumā par īres līgumu reģistrēšanu noliedz. Viņaprāt, reģistrēšanai jābūt, bet nevis zemesgrāmatā, kas radīšot lielu nesaprašanu un rindas, bet gan Ieņēmumu dienestā, kas garantēs arī to, ka tiek maksāti nodokļi.
Savukārt Saeimas deputāts, krimināltiesību eksperts Andrejs Judins tad, kad likumprojekts nonāks Saeimā, iestāsies, lai reģistrācija notiktu pašvaldībās un tās varētu iegūt zināmu daļu no ienākuma nodokļa. Ekonomikas ministrs Arvils Ašeradens deputātam esot solījis, ka darbs pie jaunā likumprojekta varētu tikt pabeigts vēlā rudenī. Un tad caur valdību uz Saeimu.
